Нормативное регулирование
В ст. 209 ГК РФ говорится, что собственник имеет право распоряжаться своим имуществом по собственному усмотрению. Однако действия владельца помещения не должны противоречить положениям действующего законодательства. Например, если жилье передано внаем, то должны соблюдаться права нанимателей, а право на распоряжение жильем собственника ограничивается.
Для выселения жильцов должны быть веские основания. Они вытекают из положений ст. 678 ГК РФ. Там говорится, что наниматель несет финансовые обязательства в рамках договора найма. Если возникла задолженность, соглашение может быть расторгнуто. Процесс осуществляют с соблюдением положений ст. 687 ГК РФ. Может возникнуть потребность в обращении в суд. Если требования заявителя удовлетворят, договор расторгнут, а квартирантов выселят в соответствии с требованиями ст. 688 ГК РФ.
Основания для выселения
Перечень оснований для выселения жильцов зафиксирован в ст. 687 ГК РФ. Попросить покинуть помещение могут в следующих случаях:
- на съемщиков постоянно жалуются соседи, в квартире периодически происходят шумные вечеринки, драки, крики;
- помещение используется не по назначению;
- квартиру разрушают, не ухаживают за недвижимостью должным образом;
- за помещение не платят;
- действия съемщиков влекут за собой возникновение угрозы жизни или здоровью собственников или соседей;
- помещение перестает быть пригодным для проживания.
Хозяин должен доказать наличие оснований для выселения. Если речь идет о расторжении договора из-за неуплаты, во внимание принимают период, на который заключено соглашение. Договор признают краткосрочным, если его заключили на срок меньше 12 месяцев. В этом случае применить санкции в отношении квартиранта можно, если лицо не платит свыше 60 дней. Долгосрочным договор становится, если заключен на период от 12 до 60 месяцев.
Основание для принудительного выселения — невнесение денежных средств в качестве квартплаты в течение больше полугода. Чаще всего арендаторов выселяют именно за это. Однако суд может учесть жизненные обстоятельства жильца и изменить меры.
Без договора найма
На практике стороны могут не заключить соглашение. В этом случае ситуация упрощается. Искать основания для выселения необязательно. Достаточно наличия желания владельца. Однако важно соблюдать схему выселения. Изначально нужно уведомить гражданина о предстоящей процедуре. Важно предоставить срок на добровольное освобождение помещения. Если человек отказывается съезжать, можно обратиться к участковому или в полицию. В результате жильцов выдворят силовыми методами.
В ситуации, когда арендатор сдает квартиру в субаренду, приходится выселять жильцов, к которым владелец помещения отношения не имеет.
Несмотря на простоту выселения, при сдаче квартиры в аренду без договора присутствует ряд рисков для владельца помещения. В частности, проблематично взыскать арендную плату. Доказать возникновение задолженности сложно. Известны случаи, когда жильцы проживали в помещении, а деньги платить отказывались. По закону привлечь лицо к ответственности в этом случае практически невозможно. Мы рекомендуем всегда заключать договор найма жилья.
По договору найма
Чтобы регламентировать правоотношения, стороны составляют договор. Бумагу оформляют с учетом требований ст. 674 ГК РФ. Соглашение готовят в свободной форме. Оно не требует нотариального удостоверения. Обязательно должны присутствовать основания для выселения. Если они присутствуют, владелец квартиры должен отправить письменное уведомление о расторжении договора. В документе фиксируют дату будущего выселения. Если квартиросъемщик не соглашается добровольно покинуть помещение, потребуется обратиться в суд. Основанием для разбирательства становится исковое заявление, подготовленное с учетом требований ст. 131 ГПК РФ.
Имеющих регистрацию по месту пребывания
Прописка в квартире не наделяет гражданина правом собственности вне зависимости от того, какое количество времени лицо проживает в помещении. Распоряжаться жильём может только хозяин квартиры. Если возникнет потребность, прописанного гражданина можно выселить. Основаниями для подобных мер могут стать:
- окончание срока аренды;
- расторжение брака, если у супруга или родственников бывшего мужа или жены нет имущественных прав на квартиру;
- подготовка помещения к сделке;
- несоблюдение условий проживания;
- отказ бывшего владельца покинуть помещение.
Согласно статье 35 ЖК РФ, гражданин обязан уведомить жильца в письменной форме о том, что планируется расторгнуть договор. Если человек отказывается добровольно покинуть помещение, необходимо обращаться в суд. Вынесенный вердикт можно передать в ФССП. Судебные исполнители принудительно выселят гражданина.
На практике человеку может быть никуда идти. Если лицо докажет, что жилплощадь отсутствует, гражданину могут дать отсрочку на решение вопроса (через суд).
Без суда
Чтобы гражданин покинул помещение, не всегда необходимо обращаться в суд. В первую очередь стоит попытаться мирно договориться с жильцами и попросить их съехать. Если они отказываются соблюдать права владельца помещения, порядок действий напрямую зависит от наличия договора. Если соглашения нет, обращаться в суд не обязательно. Достаточно подготовить заявление на имя участкового и потребовать выселить граждан, незаконно занимающих жилплощадь. Когда договор оформлен, потребуется обращаться в суд.
Как выселить квартирантов, которые не платят по договору
Возможность выселения квартиросъемщика из-за несвоевременного внесения платежей предусматривает ст. 687 ГК РФ. Непосредственно сам процесс применения мер можно разделить на три этапа:
- досудебный порядок разрешения ситуации;
- обращение в суд;
- исполнение решения.
Изначально гражданину необходимо удостовериться, что нарушение действительно есть. Для этого нужно обратить внимание на продолжительность просрочки и срок действия договора. Если соглашение краткосрочное, его можно расторгнуть, когда граждане не вносят платежи в течение двух месяцев. Если договор долгосрочный, выселение допустимо, когда денежные средства не предоставляют в течение полугода.
Квартирантов нужно предупредить о допущенном нарушении и возможных мерах со стороны владельца. Дополнительно стоит дать гражданам время для исполнения обязательств. Если человек не реагирует на поступившие уведомления или предпринятые действия не устраивают хозяина помещения, потребуется обратиться в суд. К разбирательству нужно подготовиться. Предстоит собрать документы, подтверждающие правоту заявителя. Дополнительно следует внести госпошлину.
Список документов
Если жильцы не платят, расторгнуть договор можно в судебном порядке. Для инициирования разбирательства предстоит подготовить пакет документов. Список приводится в ст. 132 ГПК РФ:
- исковое заявление, подготовленное по числу участников разбирательства, а также копию для суда;
- документ, подтверждающий наличие права собственности (выписка из ЕГРН или свидетельство);
- договор найма, в котором отражены правила внесения платежей за использование квартиры;
- выписка по лицевому счету, если арендатор должен был оплачивать коммунальные услуги;
- выписка с банковского счета, демонстрирующая непоступление платежей в течение установленного промежутка времени; если оплата производится наличными, доказательством может послужить отсутствие расписок о передаче денег за наем жилья;
- копия уведомления жильцов о необходимости выселения с подтверждением его получения (уведомление о вручении, расписка);
- квитанция, подтверждающая факт внесения госпошлины.
Список документов не является исчерпывающим, его окончательный вариант зависит от конкретной ситуации.
Сроки
Судебное разбирательство — длительный процесс. Однако без него принудительно выселить жильцов при наличии договора не удастся. Рассмотрение дела занимает до двух месяцев (ст. 154 ГПК РФ). Если разбирательство сложное, период могут продлить еще на месяц. При этом судебное решение вступает в силу не сразу. Сторонам предоставляют месяц на обжалование вердикта. Кроме того, время занимает попытка договориться. В целом придется потратить от трех до шести месяцев.
Исковое заявление
Чтобы инициировать судебное разбирательство, предстоит подготовить исковое заявление. Документ оформляют с учетом требований ст. 131 ГПК РФ. Непосредственно сам бланк иска не закреплен на законодательном уровне, поэтому документ оформляют в свободной форме.
Информация вносится в документ от руки или на компьютере. В первом случае необходимо использовать черную или синюю пасту. Присутствие ошибок недопустимо. Нельзя проявлять эмоции, используется официально-деловой стиль. Текст должен быть сухим, не содержать оскорблений. Свою правоту стоит доказывать, приводя ссылки на нормы законодательства. Внимание уделяют содержанию иска. Обязательно указать следующие данные:
- о судебной инстанции, в адрес которой направляют обращение;
- об истце и ответчике с указанием места проживания и контактных данных;
- название документа;
- о наличии права собственности на жилое помещение с ссылками на подтверждающие документы;
- заключенном договоре найма;
- основания для его расторжения;
- выдвигаемые требования;
- перечень приложений;
- дата и подпись с расшифровкой.
Исковое заявление составляют минимум в трех экземплярах. Один из них нужно предварительно направить ответчику, второй для суда, третий для вас. Точное количество экземпляров напрямую зависит от числа участников процесса. Если участвуют третьи лица, копии готовятся и для них.
Госпошлина
За судебное разбирательство взимают госпошлину. Ее нужно заплатить перед обращением в суд. В противном случае дело инициировать не станут. Размер госпошлины регламентирует ст. 333.19 НК РФ. Если необходимо только выселить гражданина из квартиры, потребуется заплатить 300 руб. Квитанцию следует включить в пакет документов. Все расходы можно взыскать с проигравшей стороны.
Гражданин имеет право взыскать средства, которые не были своевременно предоставлены за аренду.
Как выселить квартирантов без договора
Часто заселение квартирантов не оформляют с точки зрения закона. Сделку ничем не регламентируют. Такое соглашение считается неофициальным. В этом случае у арендатора нет права проживания в жилье, но нет и обязанности платить арендную плату.
Если договора нет, лучше попытаться договориться с квартиросъемщиком.
Если жильцы не хотят съезжать, стоит действовать по следующей схеме:
- Переговорить с квартирантами и попросить их освободить помещение.
- Позвонить участковому и сообщить, что в квартире находятся чужие люди.
- Дождаться, пока представитель правоохранительных органов приедет и зафиксирует, что в помещении находятся посторонние.
- Потребовать арендатора добровольно покинуть помещение. Если лицо отказывается, можно пригрозить судебным разбирательством.
Заявление на имя участкового
Чтобы обязать жильцов покинуть помещение, можно обратиться к участковому. Он должен сообщить планируемую дату посещения квартиры. В заявлении отражают следующие данные:
- Ф.И.О. владельца помещения и информацию об участковом;
- название документа;
- суть сложившейся ситуации;
- выдвигаемые требования;
- дата и подпись.
Если заявление подано, но участковый фактически ситуацию не разрешил, допустимо обращение в прокуратуру.
Как выселить квартирантов с детьми
Законодательство защищает права детей. Поэтому часто квартиранты прикрываются несовершеннолетними, чтобы не покидать помещение. Однако наличие детей не позволяет людям беспрепятственно проживать в чужом помещении, не предоставляя денежные средства за аренду. Собственник имеет полное право выселить квартирантов. Главное — своевременно уведомить о планируемом действии.
Экстренное выселение невозможно, если съемщики не нарушают установленных правил и предоставляют денежные средства в срок. В ином случае потребуется предоставить время на устранение нарушений. Если ничего не будет исправлено, можно прибегнуть к выселению из квартиры. Порядок действий остается прежним. При наличии официального договора аренды обращайтесь в суд. Если договора нет, необходимо привлечь правоохранительные органы.
Процедура выселения квартирантов с пропиской
Если жильцы прописаны в вашей квартире, возможны два пути разрешения ситуации — добровольное снятие с учета или прекращение регистрации по решению суда. Лучше попытаться прибегнуть к бесконфликтному методу. Переговорите с жильцами и попросите их покинуть квартиру.
Если договориться не удалось, придется обратиться в суд с требованием о снятии квартирантов с учета. Обычно просьбу собственника удовлетворяют. Однако во внимание могут принять финансовое положение арендаторов и наличие детей, проживающих в вашем жилье.
Ограничения по выселению жильцов в холодное время года
В действующем законодательстве отсутствуют ограничения, запрещающие выселение жильцов в зимний период. Собственник имеет право потребовать применить меры в отношении квартирантов вне зависимости от времени года. Главное — наличие законных оснований для принудительного выселения.
Однако суд может принять во внимание положение квартирантов и учесть, что им некуда идти. В этом случае выселение осуществляют не сразу. Людям могут дать время на поиск другого жилого помещения.
Выселение незаконно находящихся в жилом помещении лиц
Если человек незаконно находится в чужой квартире, владельцу помещения необязательно инициировать судебное разбирательство. Достаточно обратиться с заявлением к участковому. Представитель правоохранительных органов обязан принять меры в отношении нарушителей и обязать их покинуть квартиру.
***
Таким образом, наймодатель может выселить нанимателя через суд в строго определенных законом случаях. Предварительно нужно направить письменное уведомление о выселении. После вступления в силу решения суда принудительным выселением займутся судебные приставы.
Еще больше материалов по теме — в рубрике «Выселение, расселение».