Советы для продавца, если есть задолженность по коммуналке
Собственник жилого помещения, обремененного долгами по ЖКХ, может предложить покупателю заключить договор купли-продажи, указав стоимость, за минусом образовавшихся долгов. Но такую сделку стоит оформлять с проверенными лицами. В противном случае, если долги не будут погашены новым собственником, они останутся на прежнем (ч. 2 ст. 153 ЖК РФ).
Для подстраховки на основании ст. 309–314 ГК РФ продавцу целесообразно составить соглашение об исполнении обязательств по внесению задолженности по коммунальным платежам покупателем квартиры.
Помимо изложенного законодательство предусматривает различные варианты оформления договора купли-продажи и одновременного избавления продавца от долговых обязательств по коммуналке.
Использовать задаток на погашение долга
Один из способов рассчитаться с просроченными платежами по услугам жилищно-коммунального хозяйства — предложить покупателю заключить соглашение о задатке. В соответствии с ч. 1 ст. 380 ГК РФ приобретатель жилого помещения передает определенную денежную сумму продавцу в подтверждение заключения сделки. Переданные средства собственник квартиры может использоватьдля оплаты задолженности по коммунальным платежам.
Задаток подлежит возврату, если заключить сделку купли-продажи не удается по не зависящим от сторон договора обстоятельствам. При отказе совершить покупку недвижимости со стороны продавца он должен оплатить сумму задатка в двойном размере. В случаях, когда на попятную идет покупатель, переданные по соглашению деньги остаются у собственника жилища (ст. 381, 416 ГК РФ).
Расплатиться деньгами, вырученными от продажи квартиры после сделки
В силу ч. 2 ст. 153 ЖК РФ гражданин обязан содержать жилье после оформления права собственности на него. Поэтому прежнему владельцу квартиры придется погасить задолженность по коммунальным платежам даже после продажи объекта недвижимости.
Получив денежные средства от покупки, бывший собственник может оплатить долги по ЖКХ. В этом случае оформлять дополнительные документы не нужно, но необходимо сохранить квитанции о внесении платежей и показать их управляющей компании, чтобы избежать дальнейших разбирательств.
Перевести долг на покупателя
Законодатель предусматривает возможность решить вопрос об оплате коммунальных услуг, путем оформления сделки о переводе долга на покупателя квартиры. На основании ст. 391 ГК РФ эти правоотношения подтверждаются трехсторонним соглашением, которое должно быть подписано:
- организацией, перед которой имеются долги по оплате взносов за коммуналку (управляющая компания, ресурсоснабжающие организации);
- покупателем;
- продавцом.
Если долг переводится без согласия организации-кредитора, такое соглашение считается ничтожным — не влечет правовых последствий (ч. 1 ст. 167 ГК РФ).
При переводе долга продавец полностью выбывает из обязательства по оплате услуг ЖКХ, обязанность переходит покупателю.
Советы для покупателя
Человеку, приобретающему квартиру, целесообразно узнать всю информацию о жилом помещении. В связи с этим стоит пообщаться с участковым, в зоне ответственности которого находится понравившаяся квартира, и уточнить сведения о криминогенной обстановке в районе, а также о том, проживают ли в доме личности, склонные к хулиганству, аморальному образу жизни.
При общении с продавцом необходимо выяснить всю информацию о квартире — ее техническое состояние, год постройки дома, сведения о прежних жильцах, наличии долгов по оплате коммунальных услуг, доступности объектов инфраструктуры (детские сады, магазины, парки).
Заключив сделку купли-продажи, нужно подписать акт приема-передачи, несмотря на то что фактический переезд в жилое помещение состоится после перехода права собственности на квартиру.
Как узнать о долгах
Информацию о финансовом лицевом счете с данными о своевременном внесении коммунальных платежей может предоставить собственник жилого помещения. Поэтому необходимо попросить продавца квартиры представить:
- квитанции об оплате услуг ЖКХ;
- справку об отсутствии задолженности из местного отдела расчетного центра либо организации, занимающейся управлением домом.
По результатам анализа полученных данных можно получить исчерпывающую информацию о наличии долгов.
Если продавец квартиры увиливает от ответов, касающихся обязательств по внесению платежей за коммунальные услуги, сведения можно узнать от председателя ТСЖ или в управляющей организации. В случае большой задолженности по квартплате они не станут скрывать эту информацию.
Как действовать, если о долгах стало известно после приобретения квартиры
В случаях, когда покупатель приобретает жилое помещение и только потом выясняет, что на финансовом лицевом счете имеется задолженность, необходимо учитывать следующие обстоятельства:
- Коммунальные услуги.
В соответствии с п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ бремя по содержанию жилого помещения и оплате ЖКХ лежит на собственнике с момента государственной регистрации квартиры в Росреестре. Соответственно, оставшиеся на прежнем собственнике долги за коммуналку покупатель квартиры погашать не должен.
Новому владельцу жилого помещения следует обратиться в организацию, управляющую домом, и представить сведения о времени приобретения квартиры в собственность, а также о наличии задолженности по оплате ЖКХ на финансовом лицевом счете. Сотрудники ТСЖ, ЖСК, управляющей компании должны принять меры, включая претензионно-исковую работу с прежним собственником.
- Капитальный ремонт.
По смыслу ч. 3 ст. 158 ЖК РФ, если гражданин покупает жилое помещение с долгами по взносам на капитальный ремонт, он обязан погасить оставшуюся задолженность. После этого новый владелец помещения вправе взыскать с прежнего собственника оплаченную сумму как неосновательное обогащение, выраженное в сбережении денег по уплате взносов на капитальный ремонт (ст. 1102 ГК РФ). Для этого, на основании ст. 131, 132 ГПК РФ, нужно предъявить исковое заявление в суд и приложить следующие документы:- выписку из ЕГРН о возникновении права собственности на квартиру;
- справку о накопившихся долгах за прежним собственником жилища;
- квитанции об оплате просроченной задолженности по ЖКХ;
- претензию с требованием о компенсации уплаченных взносов на капитальный ремонт, ранее направленную прежнему владельцу жилья, с уведомлением о вручении.
Суд обяжет бывшего владельца жилища выплатить новому собственнику сумму расходов, понесенных на выплату задолженности за жилищную услугу.
***
Таким образом, коммунальные платежи должны своевременно вноситься прежним собственником жилья. Чтобы обезопасить себя от возможных последствий, связанных с неуплатой, покупатель должен удостовериться, что платежи своевременно уплачивались. Если этого не сделать, то могут возникнуть проблемы, так как поставщик услуг вправе ограничить их подачу в случае длительной неуплаты.
Еще больше материалов по теме — в рубрике «Купля-продажа квартиры».