Как купить квартиру в новостройке

Пошаговая инструкция по покупке жилья от застройщика

Чтобы приобрести помещение в новостройке, нужно:

• определиться с районом;
• подобрать подходящий дом и квартиру;
• заключить сделку;
• оформить право собственности;
• зарегистрироваться в помещении.

Поиск и проверка квартиры

Покупка квартиры в новостройке начинается с выбора подходящего района и определения собственных пожеланий и возможностей. Это поможет понять, где искать помещение. Дешевле всего приобрести помещение на этапе котлована. Стоимость в этом случае будет снижена примерно на 25%. Дополнительно можно заранее обсудить размеры и планировку квартиры.

Лучше морально подготовиться к тому, что помещение к указанной дате сдано не будет.

Если квартира приобретается без внутренней отделки, дополнительное время придется потратить на ремонт.

Перед началом сотрудничества советуем проверить застройщика:

1. Поищите информацию о компании в интернете. Уделите внимание информации на форумах, в социальных сетях, на сторонних сайтах. Данные, представленные на официальной странице организации, стоит оценивать скептически. Обычно это реклама для привлечения новых клиентов.
2. Узнайте, в каких банках аккредитован застройщик. Информация актуальна, если планируется покупка помещения в кредит. Обращение в банк-партнер застройщика поможет сэкономить на ипотеке.
3. Заручитесь поддержкой юриста. Специалист возьмет на себя заключение сделки, проверит застройщика и подскажет, стоит ли начинать работу с организацией.

Заключение договора

Способ покупки помещения может различаться в зависимости от ситуации:

Передача ключей

Особенности приобретения квартиры напрямую зависят от того, был ли сдан дом. Если строительство завершено, ключи выдадут сразу после сделки. Когда покупка совершена на этапе строительства, сроки затягиваются. Даже после того, как помещение сдали, ключи вам сразу не дадут. Может пройти до трех месяцев. Это время необходимо для оформления технического паспорта и согласования планировки.

Покупатель получит ключи после подписания акта приема-передачи. Однако перед тем, как проставлять подпись, внимательно осмотрите квартиру. Если выявлены недостатки, можно потребовать у застройщика устранить их или выплатить компенсацию.

Оформление права собственности

Гражданин, купивший квартиру, получает право собственности на помещение. Владелец может распоряжаться своим имуществом, совершать любые юридически значимые действия, не противоречащие нормам законодательства. Допустима передача объекта в аренду, доверительное управление или продажа (ст. 209 ГК РФ).

Право собственности возникает после перерегистрация имущества. Оформлением недвижимости занимается Росреестр. Переоформить квартиру, купленную у застройщика, можно самостоятельно или через юриста. Способ выбирает покупатель.

Прописка в квартире 

Процедуру регистрации по месту жительства (прописки) регламентирует ст. 5 ФЗ № 5242-1 от 25.06.1993. Учетом граждан занимается миграционная служба (Управление по вопросам миграции МВД). Чтобы лицо прописали, потребуется представить следующие документы:

• заполненное заявление;
• удостоверение личности;
• выписка с прежнего места проживания;
• правоустанавливающие документы на квартиру.

Когда все шаги выполнены, покупка квартиры в новостройке считается завершенной. Можно беспрепятственно использовать помещение по своему усмотрению.

Этапы готовности дома

Купить квартиру можно на разных этапах возведения здания. Момент строительства жилья влияет на итоговую стоимость. Однако нужно учитывать не только выгоду, но и возможные риски.

Ряд компаний предлагает приобрести помещение еще до начала строительства. С клиентом заключается так называемый договор бронирования. Подписав соглашение, покупатель подтверждает намерение приобрести жилье в будущем. Стоимость услуги составляет до 50 000 руб., при этом саму квартиру можно купить по минимальной цене.

Если в последующем договор купли-продажи так и не будет заключен, денежные средства вернут. Однако гарантии того, что сделка в итоге состоится, нет. Далеко не всегда средства, предоставленные покупателем за бронирование, идут на оплату квартиры. В некоторых случаях застройщик использует сумму в качестве комиссии. Все особенности сотрудничества отражают в договоре. Регистрировать такие соглашения в Росреестре не нужно. Поэтому важно заранее оценить добросовестность застройщика.

Этап котлована

Вопрос участия в долевом строительстве многоквартирных домов регламентирует закон от 30.12.2004 № 214. Продажа квартир начинается на нулевом этапе строительства. К этому моменту компания должна подготовить всю разрешительную документацию. Такую стадию называют этапом котлована. В этот момент обычно продают порядка 30% всех квартир. Покупка помещения на этапе котлована имеет преимущества:

• стоимость объекта снижена;
• можно самостоятельно обсудить планировку будущей квартиры, выбрать этаж, и определить иные параметры;
• расчет может быть осуществлен в рассрочку без внесения процентов.

Однако есть и недостатки, которые также нужно принять во внимание. Так, заселиться в недвижимость удастся только через несколько лет. Если расходы компании повысятся, а спроса на жилье не будет, возможна заморозка строительства. Проект новостройки могут изменить в процессе возведения.

Дом частично готов

Если покупка на этапе котлована кажется слишком рискованной, лучше искать наполовину завершенные новостройки. Вероятность замораживания строительства на этом этапе снижается. При этом цена квартир относительно небольшая и не придется долго ждать, пока дом достроят. Всегда можно связаться с застройщиком и провести проверку хода строительства на соответствие срокам.

Однако цена будет примерно на 15% выше, чем покупка квартиры, когда дом еще строить не начали. Большинство самых удачных вариантов уже выкуплено. Есть шанс, что сроки возведения недвижимости растянутся.

На практике застройщик может резко снизить цены на квартиры. Эксперты советуют не приобретать такие помещения. Ситуация может свидетельствовать о нехватке денежных средств и попытке найти финансы для завершения текущего этапа строительства.

Крупные финансовые организации не любят рисковать, поэтому детально проверяют документацию на возводимый дом и изучают самого потенциального партнера.

Дом сдан в эксплуатацию 

Когда дом уже сдан в эксплуатацию, покупатель сможет посмотреть помещение, его планировку, выявить возможные недостатки. Однако сэкономить в этом случае не получится. Исключение составляют акционные предложения. Дополнительно можно договориться с застройщиком о скидке. Правда, экономия обычно не превышает 5% от стоимости жилья.

Приобретая квартиру в новостройке, нужно быть готовым к тому, что в ближайшие годы соседи будут обживать помещение. Это значит, что придется столкнуться с бесконечными ремонтами.

Варианты оформления сделки

Особенности заключения сделки меняются в зависимости от того, на каком этапе приобретают жилье. Чтобы выбрать наиболее подходящий способ, необходимо детально изучить виды соглашений, которые можно использовать при покупке жилья в новостройке.

Договор долевого участия

Договор долевого участия или ДДУ — документ,  который фиксирует условия покупки помещения на этапе строительства. Соглашение регламентирует ст. 4 ФЗ № 214 от 30.12.2004. Договор подлежит обязательной государственной регистрации. Соглашение заключают в письменной форме. Допустима подготовка документов в электронном виде. В этом случае соглашение скрепляют усиленной квалифицированной подписью. В нем должна присутствовать следующая информация:

• сведения об участниках сделки;
• данные об объекте, подлежащем передаче;
• срок сдачи дома;
• стоимость, указанная в соглашении; особенности предоставления денежных средств и срок выплат;
• гарантия на помещение;
• дата и подпись.

Заключая договор, покупатель приобретает не само помещение, а право требовать квартиру после завершения строительства дома. Документ готовят в трех экземплярах. Один остается у застройщика, другой получает дольщик, а третий передают в регистрирующий орган. Договор защищает вкладчика. Застройщик обязан перечислять 1,2% от каждого проданного объекта в компенсационный фонд. Если компанию признают банкротом, денежные средства используют для завершения строительства.

Жилищно-строительный кооператив

Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) работают с учетом положений ст. 110 ЖК РФ. Организации занимаются обеспечением строительных работ в процессе возведения многоквартирных домов. Расходы оплачивают при помощи средств, которые вносят члены кооператива. Покупатель становится пайщиком. Права требования, как в случае с ДДУ, не возникает. Если лицо полностью выплатило все необходимые взносы, по окончании строительных работ гражданину предоставят квартиру.

Недостатком способа выступает защита застройщика, работающего в формате ЖСК, от претензий рядовых членов кооператива. Взаимодействие с покупателями квартир происходит только через правление. Не зафиксированы сроки сдачи объекта. Его могут возводить в течение любого промежутка времени на законных основаниях.

Переуступка прав (цессия)

Оформление договора происходит в соответствии с положениями ст. 338 ГК РФ. Суть соглашения состоит в том, что в рамках действующей сделки одна сторона передает другой право требовать выполнения обязательств. Проще всего разобраться на примере.

Допустим, между застройщиком и дольщиком заключен договор ДДУ. Человек, принимающий участие в сделке, хочет продать недвижимость. Заключение классического договора купли-продажи невозможно, поскольку право собственности еще не возникло. Поэтому человек передает право требования покупателю. В последующем тот сможет получить квартиру, когда строительство недвижимости завершат.

Договор купли-продажи

Договор купли-продажи оформляют с учетом положений ст. 454 ГК РФ. Соглашение используют, если дом уже сдан в эксплуатацию. В рамках сделки происходит передача права собственности. Лицо, купившее квартиру, может сразу въехать в нее и начать ей пользоваться. Это самый безопасный вид сделки. Чтобы договор признали действительным, он должен быть составлен в письменном виде. На основании соглашения происходит переоформление квартиры. Бумага содержит:

• сведения об участниках сделки;
• информацию о помещении;
• стоимость сделки;
• особенности передачи объекта и денежных средств;
• дату и подпись.

Особенности приобретения жилья в новостройке с ипотекой

Если у покупателя не хватает собственных денежных средств, можно взять жилищный кредит. Сотрудничество с финансовой организацией будет происходить в рамках положений ФЗ № 102 от 16.07.1998. Банк самостоятельно перечислит средства в адрес застройщика. Гражданин вносит первоначальный взнос, обычно в размере 20% от стоимости жилья.

Расчет по ипотеке происходит путем перечисления ежемесячных платежей. За пользование услугой клиент платит проценты. Имущество попадает в обременение к финансовой организации.

Подводные камни при покупке первичного жилья

Покупка квартиры в новостройке требует внимательного подхода. Существует риск того, что:

• строительство не завершат;
• комфортабельность помещения и района окажется значительно ниже заявленной;
• придется мириться с постоянными звуками ремонта, поскольку соседи будут обустраивать помещения под себя;
• сроки сдачи затянутся;
• застройщик — мошенник;
• возникнут перебои с подачей воды или электричества.

Желая совершить покупку квартиры в новостройке, стоит внимательно подходить к процедуре.

На что обращать внимание, покупая новую квартиру

Чтобы покупка квартиры в новостройке не вызвала сложностей, обратите внимание на следующие параметры:

1. Тип договора, который будет заключен с клиентом. На этапе строительства лучше оформлять ДДУ. Соглашение защитит от двойной продажи квартиры. Если объект уже сдан, лучше заключить договор купли-продажи. В рамках соглашения человек сразу же сможет перерегистрировать помещение на себя.
2. Сколько домов уже сдано в эксплуатацию, возникали ли ранее проблемы со строительством. Дополнительно необходимо выяснить, кто является учредителем.
3. Степень готовности новостройки. Чем ближе конец строительства, тем безопаснее сделка. Однако стоимость квартир постепенно увеличивается. Лучше зарегистрироваться на форуме, посвященном возведению конкретного дома. Обычно там обсуждают вопросы проведения коммуникаций. Известны ситуации, когда их проводили годами.
4. Аккредитация застройщика в банке. Если компания не сотрудничает ни с одной финансовой организацией, у нее, вероятнее всего, есть проблемы. Идеальным считается вариант, когда застройщик аккредитован сразу несколькими банками.
5. Местоположение объекта, инфраструктура, транспортная доступность, присутствие парковочных мест поблизости. Всё это обуславливает так называемую инвестиционную привлекательность. Если желающих купить жилье будет немного, вероятность долгостроя возрастает.

Налоговый вычет при покупке квартиры в новостройке

Если человек работает официально и платит налоги в казну государства, можно получить вычет. Возможность его предоставления отражена в ст. 220 НК РФ. Максимальный размер вычета за покупку квартиры без оформления ипотеки составляет 13% от 2 млн руб.

Гражданин должен обратиться в ФНС, собрав документы, подтверждающие возникновение затрат.

Подробнее о получении налогового вычета при покупке квартиры читайте в тематической статье.

***

Таким образом, покупка квартиры в новостройке позволяет сэкономить. Обычно жилье, приобретенное на этапе строительства, значительно дешевле. Получение налогового вычета еще сильнее снижает стоимость объекта. Однако существует риск столкновения с мошенниками или долгостроем. Чтобы этого не произошло, важно внимательно подходить к выбору застройщика, у которого будет совершена покупка.

***

Больше полезной информации по теме — в рубрике «Купля-продажа квартиры».