Каков порядок перевода жилого помещения в нежилое

0
Рейтинг Добавить в избранное В избранное
Поделиться
Любая недвижимость имеет целевое назначение. При необходимости использования дома или его отдельных частей для целей, не связанных с проживанием, закон предусматривает возможность сделать такой имущественный объект нежилым. О том, как это происходит, читайте далее.

Что такое жилое и нежилое помещение

В силу ч. 2 ст. 15 ЖК РФ жилое помещение — это изолированное недвижимое имущество, пригодное для постоянного проживания, отвечающее установленным санитарным нормам и другим требованиям, предъявляемым законодательством. 

Нежилое помещение — здание для производственного, торгово-просветительного, лечебно-санитарного, коммунально-бытового, административного и другого использования или часть МКД, не предназначенная для проживания и не включенная в состав общедомового имущества (подземные гаражи и автостоянки, парковочные места).

К видам жилых объектов относятся (ст. 16 ЖК РФ):

  • комната — место для проживания в доме или квартире.
  • квартира или ее часть — отдельное помещение в МКД, состоящее из одной или нескольких комнат, в котором имеется прямой доступ к общему имуществу в доме, а также вспомогательные места, предназначенные для удовлетворения бытовых нужд;
  • жилое домовладение или доля в нем — индивидуально-обособленное здание, предназначенное для удовлетворения бытовых нужд, связанных с проживанием в этом объекте.

Чем регламентируются правила перевода

В «КонсультантПлюс» есть готовые решения, в том числе о том, как перевести жилое помещение в нежилое. Если у вас еще нет доступа к системе, вы можете оформить пробный онлайн-доступ бесплатно. Вы также можете получить актуальный прайс-лист К+.

Порядок преобразования жилого объекта недвижимости в нежилой регулируется следующими положениями законодательства:

  1. Ст. 22, 23 Жилищного кодекса РФ.
  2. Градостроительный кодекс РФ.
  3. Порядок признания объектов жилыми, установленный постановлением Правительства России от 28.01.2006 № 47.
  4. Постановление Правительства РФ от 10.08.2005 № 502, утвердившее форму уведомления о переводе жилого помещения в нежилое.

Учитывая, что преобразование жилища проводится органом местного самоуправления (ч. 1 ст. 23 ЖК РФ), администрация каждого населенного пункта должна утвердить административный регламент по оказанию соответствующей услуги, который служит практическим документом по созданию нежилых объектов недвижимости.

Условия перевода жилого помещения в нежилое

Согласно ст. 22 ЖК РФ назначение недвижимого имущества может быть изменено при соблюдении следующих условий.

  • Из переводимого помещения должен быть полностью исключен доступ к обитаемым комнатам или квартирам, если преобразование проводилось в доме или помещении, применяемом для постоянного проживания, а также в случае его обременения правами других лиц (например, заключен договор найма жилья либо у жилья есть долевые собственники, которые не желают его переводить в нежилое помещение).
  • Разрешено осуществить перевод квартиры в МКД только на первом этаже дома либо этажом выше, при условии что под ним располагаются нежилые помещения.
  • Запрещается преобразовывать квартиры в наемном доме социального использования. Имеется в виду жилище, предоставляемое органами местного самоуправления по договорам социального найма.
  • Не разрешено менять назначение объекта недвижимости с целью организации в нем религиозной деятельности.

Кроме того, изменить назначение жилища возможно только по решению общего собрания собственников квартир в МКД.

Нужно ли переустраивать и перепланировать жилье?

Чаще всего перепланировку делать придется для выполнения санитарных и противопожарных правил либо для оборудования отдельного входа.

Получите консультацию по перепланировке в Роспотребнадзоре или Госпожарнадзоре. Разработка проекта может быть поручена специальной организации или ИП, которые состоят в СРО (саморегулируемой организации). Они будут согласовывать проект с Роспотребнадзором, отделом архитектуры, Госпожарнадзором и получать все необходимые разрешения.

Подпишитесь на рассылку
Яндекс.Дзен ВКонтакте Telegram

План действий

  1. Проведите общее собрание жильцов и получите согласие на перевод. Любой собственник жилья может инициировать собрание. Оно правомочно, если в нем участвовало более 50% жильцов и за проголосовали более 2/3 участников (если подъездов несколько). Если подъезд один, то в голосовании должны участвовать более 2/3 жильцов.
  2. Проведите перепланировку (при необходимости).
  3. Подайте документы в администрацию.
  4. Дождитесь рассмотрения документов.
  5. Получите разрешение на перевод жилья.
  6. Обратитесь в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН.

Какие документы подготовить

Чтобы создать нежилой объект недвижимости из квартиры, дома или комнаты, необходимо (ст. 23 ЖК РФ):

  1. Подать заявление в местную администрацию.
  2. Представить оригиналы или заверенные у нотариуса копии документов, подтверждающие право собственности на здание (помещение), а также:
    • план жилого объекта с техническим паспортом;
    • поэтажную карту многоквартирного дома, где расположено преобразуемое помещение;
    • проект переустройства и перепланировки, подготовленный экспертной организацией, имеющей допуск СРО, если требуется выполнение таких работ для дальнейшего пользования объектом;
    • решение общего собрания собственников жилья в МКД о согласии на перевод жилого помещения в нежилое, оформленное протоколом в порядке ст. 44 ЖК РФ;
    • письменное одобрение хозяев каждой квартиры, находящейся рядом с преобразуемой недвижимостью. Имеются в виду квартиры, разделенные с переводимым помещением общей стеной (ч. 2.2 ст. 23 ЖК РФ).

Перечень документации исчерпывающий, поэтому при подаче обращения от заявителя не могут быть истребованы другие бумаги (ч. 3 ст. 23 ЖК РФ).

Куда подавать документы

На основании ч. 2 ст. 23 ЖК РФ заявление и подготовленный пакет документов можно представить в администрацию населенного пункта по месту расположения преобразуемой недвижимости либо направить через многофункциональный центр, при условии что орган местного самоуправления заключил с МФЦ соответствующее соглашение.

Сотрудники администрации или МФЦ принимают бумаги, после чего составляют расписку, которая подтверждает факт обращения в центр. Эту расписку нужно сохранить до получения уведомления о результатах рассмотрения поданного прошения.

Что делать после получения разрешения

В течение 48 дней с момента поступления заявления о переводе жилого помещения в нежилое орган местного самоуправления обязан принять решение и направить гражданину, обратившемуся за услугой уведомление по форме, утвержденной постановлением Правительства России от 10.08.2005 № 502. Если бумаги подавались в МФЦ, срок рассмотрения обращения исчисляется со дня его поступления в администрацию из многофункционального центра (ч. 5 ст. 23 ЖК РФ).

Полученное заявителем решение о переводе жилого помещения в нежилое наделяет указанный в обращении объект недвижимости соответствующим статусом и служит основанием для его использования по новому назначению, при условии что не требуется проводить переустройство (перепланировку) или иные работы (ч. 7 ст. 23 ЖК РФ).

В «КонсультантПлюс» есть готовые решения, в том числе о том, можно ли использовать нежилые помещения для проживания граждан. Если у вас еще нет доступа к системе, оформите пробный онлайн-доступ бесплатно. Вы также можете получить актуальный прайс-лист К+.

При проведении перепланировки помещения завершающий документ по переводу — это акт, составленный специальной комиссией при администрации. Указанный документ направляется в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН в отношении нового нежилого объекта недвижимости.

* * *

Основная сложность процедуры — оформить перевод жилых объектов в многоквартирных домах, так как необходимо получить решение собственников квартир, а также согласие от соседей квартир, расположенных рядом, на том же этаже, если с ними есть общие стены. Второй важный момент — подготовка проекта перепланировки. Если эти бумаги будут собраны, останется подать их в администрацию и ждать решения.

Еще больше материалов по теме — в рубрике «Жилье».

Рейтинг Добавить в избранное В избранное
Поделиться
Предыдущий материал
Следующий материал
Ваши комментарии