Способы управления многоквартирным домом
Установлены три формы контроля за состоянием дома (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ):
- Непосредственно собственниками, если общее число квартир в таком объекте не больше 30.
- Товариществом собственников жилья (ТСЖ) или жилищным кооперативом.
- Управляющей компанией.
С 2014 года ТСЖ преобразованы в товарищества собственников недвижимости (ТСН), соответственно, при постановке юрлица на учет в налоговой инспекции в ЕГРЮЛ вносится информация о ТСН. По сути, ТСЖ — это вид ТСН. Еще одним видом ТСН являются СНТ, которые включают собственников садов, огородов или дач.
В «КонсультантПлюс» есть готовые решения, в том числе о том, что такое ТСН и чем оно отличается от ТСЖ. Если у вас еще нет доступа к системе, оформите пробный онлайн-доступ бесплатно. Вы также можете получить актуальный прайс-лист К+.
Непосредственное управление домом
Если на общем собрании собственников помещений граждане примут решение самостоятельно управлять домом, они должны избрать из своего состава домкома, который будет следить за объектом недвижимости и осуществлять контроль за его состоянием. Соответственно, контакт с ресурсоснабжающими компаниями будет происходить напрямую (ч. 2.1 ст. 161 ЖК РФ).
Особенности:
- Эту форму контроля получится применить только в маленьких домах, где общее число квартир не более 30.
- Среди жильцов необходимо избрать председателя совета МКД, который будет ответственен за ведение дел дома.
- При заключении договоров с ресурсоснабжающими компаниями, а также с лицами, предоставляющими услуги по содержанию, начисляемые платежи не должны превышать цену, установленную общим собранием жильцов. В состав платы нельзя включать расходы по коммунальным ресурсам, потребляемым на общие нужды дома (ОДН).
ТСЖ и ЖК
При управлении домом в форме товарищества собственников жилья или жилищного кооператива ответственность по содержанию дома в условиях, подходящих для проживания, ложится на жильцов, и они же выступают исполнителями коммунальных услуг (п. 2.2 ст. 161 ЖК РФ).
Особенности:
- ТСЖ и ЖК могут выполнять работы по содержанию, проводить ремонтные работы общего имущества в МКД как своими силами, так и с привлечением подрядных организаций или ИП, нанимаемых по гражданско-правовым договорам.
- Кооператив или товарищество могут заключить сделку с управляющей компанией. В этом случае они будут вести контроль за работой организации, управляющей домом, включая соблюдение всех условий по содержанию.
- На общем собрании собственники избирают из своего состава исполнительный орган — правление и его председателя, который уполномочен представлять интересы товарищества перед любыми ведомствами и коммерческими предприятиями без доверенности.
В «КонсультантПлюс» есть множество аналитических статей, с помощью которых можно разобраться, как организовать ТСЖ. Если у вас еще нет доступа к системе, оформите пробный онлайн-доступ бесплатно!
Управляющая компания
Если дом содержится управляющей организацией, она отвечает перед жильцами МКД за его состояние и поставляемые коммунальные услуги.
В работе управляющей компании есть следующие нюансы:
- Организация отвечает за надлежащее состояние дома. Начисление платы производится по договору управления.
- Для жильцов муниципального или государственного жилфонда квартплата рассчитывается с учетом денег, вносимых нанимателями муниципального жилья управляющей компании. Если величина платы будет ниже, чем установленная в договоре управления, оставшуюся часть должен перечислять наймодатель квартиры.
Какой способ выбрать
Форма управления домом выбирается собственниками жилых помещений на общем собрании, решение которого обязательно для всех жителей МКД (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).
При выборе необходимо исходить из того, кто будет вести дела дома. Так, если среди граждан найдется ответственный человек, готовый исполнять обязательства по содержанию МКД, стоит перейти к непосредственному управлению. Если дом большой и в нем много квартир, лучше создать ТСН.
К услугам управляющей организации можно прибегнуть, если никто из жильцов не захочет заниматься содержанием дома. Главный минус коммерческих компаний в том, что их цель — извлечение прибыли. В свою очередь, жители заинтересованы в бережном использовании МКД. Поэтому, если будет намерение заключить договор с управляющей компанией, нужно тщательно искать хороший вариант, изучить отзывы жильцов домов, которыми компания уже управляет.
Если способ был выбран застройщиком
В силу п. 14 ст. 161 ЖК РФ по истечении 5 дней с момента ввода МКД в эксплуатацию подрядчик, завершивший строительство объекта, должен заключить договор управления с компанией. Далее орган местного самоуправления проведет аукцион по выбору новой управляющей организации.
В указанной ситуации жители могут сделать следующее:
- изменить форму управления домом или выбрать другую УК (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ);
- дождаться результатов проведения аукциона по выбору новой организации органами местного самоуправления.
Общее собрание собственников квартир — это главный представительный орган МКД, уполномоченный в том числе выбирать способ управления. Так, если жильцы решат отказаться от услуг управляющей компании, она вынуждена будет расторгнуть договор, даже если у дома будут долги (ч. 1, п. 4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
***
Таким образом, законодательство предоставляет возможность гражданам прибегнуть к различным методам содержания многоквартирных домов и их управления. Всё зависит от желания и личной заинтересованности собственников помещений.
Еще больше материалов по теме — в рубрике «Многоквартирный дом».