Как сделать выбор формы и способа управления многоквартирным домом

6
Рейтинг Добавить в избранное В избранное
Поделиться
Чтобы в многоквартирном доме регулярно проводились текущие и капитальные ремонты, а территория благоустраивалась, нужно выбрать способ контроля за общим состоянием имущества. Действия по содержанию дома называются управлением. Как выбрать способ содержания МКД, читайте далее.

Способы управления многоквартирным домом

Установлены три формы контроля за состоянием дома (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ):

  1. Непосредственно собственниками, если общее число квартир в таком объекте не больше 30.
  2. Товариществом собственников жилья (ТСЖ) или жилищным кооперативом.
  3. Управляющей компанией.

С 2014 года ТСЖ преобразованы в товарищества собственников недвижимости (ТСН), соответственно, при постановке юрлица на учет в налоговой инспекции в ЕГРЮЛ вносится информация о ТСН. По сути, ТСЖ — это вид ТСН. Еще одним видом ТСН являются СНТ, которые включают собственников садов, огородов или дач. 

В «КонсультантПлюс» есть готовые решения, в том числе о том, что такое ТСН и чем оно отличается от ТСЖ. Если у вас еще нет доступа к системе, оформите пробный онлайн-доступ бесплатно. Вы также можете получить актуальный прайс-лист К+.

Непосредственное управление домом

Если на общем собрании собственников помещений граждане примут решение самостоятельно управлять домом, они должны избрать из своего состава домкома, который будет следить за объектом недвижимости и осуществлять контроль за его состоянием. Соответственно, контакт с ресурсоснабжающими компаниями будет происходить напрямую (ч. 2.1 ст. 161 ЖК РФ).

Особенности:

  • Эту форму контроля получится применить только в маленьких домах, где общее число квартир не более 30.
  • Среди жильцов необходимо избрать председателя совета МКД, который будет ответственен за ведение дел дома.
  • При заключении договоров с ресурсоснабжающими компаниями, а также с лицами, предоставляющими услуги по содержанию, начисляемые платежи не должны превышать цену, установленную общим собранием жильцов. В состав платы нельзя включать расходы по коммунальным ресурсам, потребляемым на общие нужды дома (ОДН).

ТСЖ и ЖК

При управлении домом в форме товарищества собственников жилья или жилищного кооператива ответственность по содержанию дома в условиях, подходящих для проживания, ложится на жильцов, и они же выступают исполнителями коммунальных услуг (п. 2.2 ст. 161 ЖК РФ).

Особенности:

  1. ТСЖ и ЖК могут выполнять работы по содержанию, проводить ремонтные работы общего имущества в МКД как своими силами, так и с привлечением подрядных организаций или ИП, нанимаемых по гражданско-правовым договорам.
  2. Кооператив или товарищество могут заключить сделку с управляющей компанией. В этом случае они будут вести контроль за работой организации, управляющей домом, включая соблюдение всех условий по содержанию.
  3. На общем собрании собственники избирают из своего состава исполнительный орган — правление и его председателя, который уполномочен представлять интересы товарищества перед любыми ведомствами и коммерческими предприятиями без доверенности.

В «КонсультантПлюс» есть множество аналитических статей, с помощью которых можно разобраться, как организовать ТСЖ. Если у вас еще нет доступа к системе, оформите пробный онлайн-доступ бесплатно! 

Управляющая компания

Если дом содержится управляющей организацией, она отвечает перед жильцами МКД за его состояние и поставляемые коммунальные услуги.

Подпишитесь на рассылку
Яндекс.Дзен ВКонтакте Telegram

В работе управляющей компании есть следующие нюансы:

  • Организация отвечает за надлежащее состояние дома. Начисление платы производится по договору управления.
  • Для жильцов муниципального или государственного жилфонда квартплата рассчитывается с учетом денег, вносимых нанимателями муниципального жилья управляющей компании. Если величина платы будет ниже, чем установленная в договоре управления, оставшуюся часть должен перечислять наймодатель квартиры.

Какой способ выбрать

Форма управления домом выбирается собственниками жилых помещений на общем собрании, решение которого обязательно для всех жителей МКД (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).

При выборе необходимо исходить из того, кто будет вести дела дома. Так, если среди граждан найдется ответственный человек, готовый исполнять обязательства по содержанию МКД, стоит перейти к непосредственному управлению. Если дом большой и в нем много квартир, лучше создать ТСН.

К услугам управляющей организации можно прибегнуть, если никто из жильцов не захочет заниматься содержанием дома. Главный минус коммерческих компаний в том, что их цель — извлечение прибыли. В свою очередь, жители заинтересованы в бережном использовании МКД. Поэтому, если будет намерение заключить договор с управляющей компанией, нужно тщательно искать хороший вариант, изучить отзывы жильцов домов, которыми компания уже управляет.

Если способ был выбран застройщиком

В силу п. 14 ст. 161 ЖК РФ по истечении 5 дней с момента ввода МКД в эксплуатацию подрядчик, завершивший строительство объекта, должен заключить договор управления с компанией. Далее орган местного самоуправления проведет аукцион по выбору новой управляющей организации.

В указанной ситуации жители могут сделать следующее:

  • изменить форму управления домом или выбрать другую УК (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ);
  • дождаться результатов проведения аукциона по выбору новой организации органами местного самоуправления.

Общее собрание собственников квартир — это главный представительный орган МКД, уполномоченный в том числе выбирать способ управления. Так, если жильцы решат отказаться от услуг управляющей компании, она вынуждена будет расторгнуть договор, даже если у дома будут долги (ч. 1, п. 4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

***

Таким образом, законодательство предоставляет возможность гражданам прибегнуть к различным методам содержания многоквартирных домов и их управления. Всё зависит от желания и личной заинтересованности собственников помещений.

Еще больше материалов по теме — в рубрике «Многоквартирный дом».

Рейтинг Добавить в избранное В избранное
Поделиться
Предыдущий материал
Следующий материал
Ваши комментарии
Подскажите, пожалуйста, как будут учитываться голоса собственников помещений, если один подъезд дома жилой, а два других - офисы (нежилые помещения). Собственники жилых помещений заинтересованы передать управления домом управляющей компании, а собственникам офисов - все равно, но под давлением администрации они могут принять любое решение. И должны ли собственники офисов вообще определять способ управления всем домом, так как они в нем не проживают.Есть подозрение, что администрация города для того и инициирует собрание (жильцы свое уже проводили в форме заочного голосования, протоколы переданы в администрацию), чтобы "разбавить" голоса жильцов голосами собственников офисов.
Ответить
Сергей Васильевич
Законодательство не устанавливает порядка подсчета голосов на общем собрании. Однако стоит учесть, что суды в случае спора в отсутствие необходимых норм могут применить нормы корпоративного права и предложить, например, систему подсчета голосов: 1 голос=1 кв.м. это соответствует задачам управления многоквартирным домом, когда собственники несут бремя содержания общего имущества пропорционально совей личной площади. Поэтому можно рекомендовать остановиться именно на таком способе подсчета голосов.
Ответить
Должна ли доверенность быть нотариально заверенной или можно передать свои полномочия председателю ТСЖ и заверить её в ТСЖ, если в повестку дня Общего собрания включен вопрос о выражении недоверия этому ТСЖ и выбору нового товарищества с новыми членами правления, а также изменению способа управления многоквартирным домом
Ответить
Сергей
Правила о ТСЖ не содержат каких-либо полномочий руководящего органа ТСЖ по удостоверению доверенностей. Таким образом, в данном случае может идти речь о доверии своих полномочий собственника общего имущества в многоквартирном доме третьему лицу. Гражданский и Жилищный кодекс не предусматривают обязательного нотариального удостоверения доверенностей на участие в общем собрании. Соответственно, данная доверенность может быть выдана в простой письменной форме. Сделать доверенность ради голосования на общем собрании собственников можно как на председателя, так и на любое другое лицо, т.к. вопрос передачи правомочий между физическими лицами связан только с их личными, доверительными отношениями.
Ответить
Подскажите мне пожалуйста, если я не являюсь членом ТСЖ, была против его организации как непосредственной формы управления многоквартирным домом, то должна ли я оплачивать квитанции за организацию ТСЖ, наем адвоката, за судебные издержки, за освидетельствование дома ( он был признан аварийным, а потом нет )
Ответить
Надежда
По нашему мнению, Вы вправе не оплачивать квитанции за организацию ТСЖ, наем адвоката, за судебные издержки, которые присылает Вам ТСЖ. А вот квитанцию за освидетельствование дома следует оплатить. Согласно ЖК РФ членство в ТСЖ является добровольным, вступить в ТСЖ можно на основании заявления. Конституционный Суд РФ пояснил, что отказ части домовладельцев от вступления в члены товарищества собственников жилья не освобождает их от участия в несении необходимых расходов, связанных с управлением кондоминиумом в целях его содержания и эксплуатации (п. 5 Постановления от 03.04.1998 N 10-П). ТСЖ имеет право заключать договоры, обеспечивающие управление многоквартирным домом, в том числе содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме (пп. 1 п. 1 ст. 137 ЖК РФ). Согласно п. 1 ст. 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество. Это делается путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения, взносов на капитальный ремонт. Если собственник жилья не является членом ТСЖ, он вносит плату за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с ТСЖ (п. 6 ст. 155 ЖК РФ). Таким образом, собственники помещений, не являющиеся членами ТСЖ, обязаны оплачивать коммунальные услуги, а также расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Полагаем, что освидетельствование дома можно отнести к таким расходам. Другие расходы, не связанные с содержанием и ремонтом общего имущества в доме (например, расходы на организацию ТСЖ, расходы на адвоката, судебные издержки), не могут быть возложены на собственников помещений, которые не являются членами ТСЖ. Такие расходы, не связанные с содержанием и ремонтом общего имущества в доме, должны нести члены ТСЖ, в интересах которых такие расходы производятся.
Ответить