Выбор способа управления многоквартирным домом осуществляется собственниками квартир самостоятельно. Если своевременно не воспользоваться правом выбора способа управления многоквартирным домом, сработает правило о выборе для дома управляющей организации местной администрацией. После этого жильцы минимум в течение года не смогут повлиять ни на выбор организации или условий ее работы, ни на стоимость услуг.
Непосредственная форма управления многоквартирным домом
Данная форма предполагает, что граждане самостоятельно принимают решение о порядке обслуживания общих помещений и проведении текущих/капитальных ремонтов. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме принимает особо важные решения, касающиеся реконструкции, формирования фонда капремонта (в т. ч. получения кредита на эти цели).
Оперативные решения доверяются совету многоквартирного дома (его создание обязательно, если в доме имеется более 4 квартир). Совет готовит общие собрания собственников, контролирует исполнение решений (например, работу подрядчиков), готовит отчеты о проделанной работе. Председателю совета многоквартирного дома выдаются доверенности от собственников жилья, на основании которых он заключает договоры с подрядчиками или управляющими организациями. Наделить его полномочиями можно также посредством принятия соответствующего решения на общем собрании. Председатель и все члены совета должны быть собственниками жилья в управляемом доме.
Если в доме не больше 12 квартир, все решения принимаются и документы подписываются самими собственниками. Если же квартир больше, они могут передать полномочия управляющей организации.
Управление многоквартирным домом с помощью ТСЖ
ТСЖ (товарищество собственников жилья) — самостоятельное юридическое лицо. Можно создать одно ТСЖ как на дом, так и сразу на несколько жилых многоквартирных зданий, даже на целый квартал (опытным путем установлено, что чем больше зданий, тем эффективнее и дешевле работа ТСЖ для собственников). Допускается такая форма и для индивидуальных жилых домов.
Основные решения при избрании данного способа управления принимаются общим собранием членов товарищества, непосредственно управляет многоквартирным домом правление ТСЖ во главе с председателем. ТСЖ может либо поручать выполнение работ собственникам помещений, либо нанимать работников по трудовому договору, либо передавать все работы подрядным организациям.
Товарищество заключает договоры, касающиеся обслуживания дома: на ремонтные работы, вывоз мусора, аренду помещений или земельных участков, находящихся в общей собственности. У ТСЖ есть собственные средства — деньги, поступающие в виде взносов от его членов или в виде субсидий от государства.
Управление с помощью потребительского кооператива
Еще одной формой управления является жилищный кооператив. Это самостоятельное юридическое лицо, членами которого должны являться все собственники квартир в доме. Схема управления аналогична принятой для ТСЖ, хотя есть и несколько интересных отличий. Например, правление ЖСК или ЖК может своим решением запретить собственникам вселение временных жильцов.
Кроме того, есть отличие и в системе голосования на общих собраниях: жилищный кооператив может придерживаться общепринятой в жилищном праве системы подсчета голосов пропорционально занимаемой площади, но может и пользоваться схемой «один человек = один голос». Законодательство в отношении ЖСК не установило конкретных правил по данному вопросу, поэтому он решается индивидуально и отражается в Уставе каждого кооператива.
При этом обе формы — и ТСЖ, и ЖК — привлекательны льготной системой налогообложения.
Управление многоквартирным домом управляющей организацией
В этом случае собственники квартир подписывают договор с управляющим или управляющей организацией и перекладывают все заботы о доме на плечи профессионалов. Управляющая организация может заключить договор как с каждым хозяином квартиры, так и один общий — с ТСЖ/ЖК, подписанный его председателем. До передачи покупателям квартир в новом доме договор с управляющей организацией заключает застройщик.
Если же обитатели дома не решили, как будут им управлять, в течение года, то управляющую компанию выберет на конкурсной основе местная администрация. Она же выбирает управляющую организацию для дома, только что введенного в эксплуатацию. Собственники будут обязаны подписать с такой фирмой договор.
Договор управления можно заключать лишь в пределах срока, установленного Жилищным кодексом. Для застройщика максимальный срок равен 3 месяцам, для местной администрации — от 1 года до 3 лет, для собственников квартир — от 1 года до 5 лет. Таким образом, смена управляющей компании, если она должным образом выполняет свои обязанности, возможна не чаще 1 раза в год.
Выбор формы управления многоквартирным домом собственниками жилья
Собственники жилья принимают решение о выборе формы управления на общем собрании. Его проводят в форме:
- совместного присутствия (когда жители дома собираются в одном месте и голосуют одновременно);
- либо заочного голосования (когда собственникам квартир раздают бюллетени, которые они заполняют и сдают инициативной группе в указанный срок).
Второй способ разрешается применить только в том случае, если на традиционное общее собрание не явилось достаточного для принятия решения количества собственников. Кворум при этом считается не по числу пришедших людей, а по соотношению имеющихся у них голосов и общего количества голосов жителей дома.
Для примера воспользуемся самой простой формулой схемой расчета «1 кв. м — 1 голос» (пропорциональность площади — обязательное требование для голосов на общем собрании собственников МКД). По документам устанавливаем общую площадь жилых помещений в доме и берем ее за 100%, затем рассчитываем, сколько процентов составляют от общей площади голоса пришедших на собрание лиц. Если их более 50%, то кворум для выбора способа управления есть — значит, можно провести собрание и принять легитимное решение; если же их число менее 50%, придется обратиться к заочной форме.
Рассмотрим, как подготовить и провести каждую из указанных форм общего собрания.
Выбор формы управления при непосредственном участии собственников помещений
1. Подготовка к собранию
Собственников необходимо уведомить о собрании за 10 дней до его проведения. Для подтверждения легитимности мероприятия уведомлять их нужно в письменном виде.
ЖК предусматривает три способа уведомления:
- почтой (заказным письмом с уведомлением);
- лично под подпись;
- путем размещения информации на стенде соответствующего многоквартирного дома.
Желательно сочетать данные способы уведомления (например, пройтись по квартирам, раздавая информацию о собрании и собирая подписи, а потом еще и разместить объявление). Уведомление о проведении собрания должно содержать информацию:
- о времени и месте его проведения;
- повестке;
- инициаторе;
- возможности ознакомиться со справочными материалами (с указанием времени и места ознакомления);
- форме собрания.
Кроме того, способ уведомления может быть узаконен на проводившемся ранее общем собрании собственников. Например, решением общего собрания установлено, что именно размещение объявления на информационном щите является легитимным способом уведомления всех жителей о собрании. В этом случае не нужны ни заказные письма, ни вариант с уведомлением под подпись — только предусмотренное решением объявление на стенде.
2. Проект протокола
К проведению общего собрания необходимо подготовить проект протокола, в который включаются обязательные для рассматриваемой ситуации вопросы:
- выборы председателя и секретаря собрания;
- выборы счетной комиссии (необязательны, но в случае большого количества собственников без нее не обойтись);
- выбор формы управления многоквартирным домом;
- выбор места хранения данного протокола.
После каждого вопроса указываются предложения, внесенные инициатором собрания и другими собственниками, а также результаты голосования по этим предложениям. В ходе собрания достаточно будет отметить в проекте результаты голосования и указать, какое решение в итоге принято. Это очень удобно, кроме того, повестку дня общего собрания собственников менять запрещается, поэтому составление протокола в ходе собрания лишь внесет ненужную суматоху в его работу.
3. Регистрация участников
Перед собранием необходимо провести регистрацию пришедших: отметить их на отдельном листе под подпись, проверить документы: паспорт, правоустанавливающий документ (например, договор купли-продажи или свидетельство о государственной регистрации права). Это позволит определить, есть ли кворум. Количество пришедших и процент принадлежащих им голосов также фиксируются в протоколе.
4. Голосование и ознакомление всех собственников с принятым решением
Голоса, как мы говорили выше, учитываются пропорционально принадлежащей собственнику жилой площади. Дабы не рассчитывать каждый раз отношение всей площади жилых помещений дома к площади конкретной квартиры, удобно считать по схеме «1 кв. м — 1 голос».
Вследствие использования данной системы голоса будет проще посчитать при голосовании бюллетенями, в которых для каждого собственника указана площадь его квартиры согласно свидетельству из регистрационной службы. Например, можно выдавать бюллетени на руки при регистрации, вписывая в них сразу площадь квартиры из представленных собственником документов. Решение по вопросу принимается в случае, если за него отдано более 50% голосов (за 100% принимается общее число голосов зарегистрированных на собрании).
Особенное внимание стоит обратить на представителей по доверенности. Во избежание в будущем проблем, стоит требовать нотариально удостоверенные доверенности, с подлинником которых секретарь собрания знакомится, а копии приобщает к протоколу.
В течение 10 дней после проведения собрания его инициатор обязан довести принятое решение о выборе формы управления домом до всех жителей. Порядок оповещения предусмотрен законом: объявление с результатами собрания вывешивается в самом доме — в каком-нибудь общедоступном месте. Протокол прошивается вместе с бюллетенями и подписывается: на последнем листе — счетной комиссией, секретарем, председателем собрания; на сшиве — председателем и секретарем.
Выбор формы управления заочным голосованием
В этом случае необходимо не только раздать всем собственникам уведомления, но и подготовить и распространить среди них бланки решений о выборе формы управления. Каждый бланк решения должен содержать:
- фамилию, имя, отчество и паспортные данные собственника;
- реквизиты документов, подтверждающих право на жилплощадь;
- пункты повестки собрания, которые затем собственник заполняет, дополняя каждое предложение пометками «за», «против» или «воздержался».
Для удобства подсчета можно также указать количество принадлежащих собственнику голосов.
Это единственный разрешенный Жилищным кодексом для заочного голосования вариант оформления решения.
Уведомление о заочном голосовании содержит также указание срока, в который необходимо заполнить и сдать прилагаемую форму решения, и места сдачи. Например, это может быть урна, установленная в подъезде дома и снабженная замком, ключ от которого есть только у инициатора собрания.
Далее инициатор собрания подсчитывает голоса за выбор формы управления домом на основании сданных решений. Для принятия решения достаточно так называемого простого большинства голосов — более 50% от общего числа голосов, принадлежащих лицам, сдавшим решения. Если собственник допустил ошибку и отметил несколько вариантов решения по какому-то вопросу (например, сразу и «за», и «воздержался»), то эти решения не учитываются при подсчете голосов по данному вопросу. Результаты заочного голосования, как и при проведении собрания в форме совместного присутствия, описываются в протоколе, к которому приобщаются все решения собственников.
Так же как и в первом случае, протокол вместе с приложениями прошивается, заверяется подписями председателя и секретаря собрания и скрепляется печатью.
Протокол собрания жильцов многоквартирного дома (образец)
Протокол № ____
Общего собрания собственников многоквартирного дома, расположенного по адресу:
________________________________________________________________________
«__» _________ 20__ г.
Присутствовали _________ (число собственников)
________________________ (приглашенные)
Повестка дня
1._____________________________________________________
2._____________________________________________________
3._____________________________________________________ (и т. д.)
По первому вопросу выступили: __________________________________________
Решение: _____________________________________________________
Голосование: «за» — ___ чел.; «против» — ___ чел.; «воздержались» — ___ чел.
По второму вопросу выступили: _________________________________________
Решение: _____________________________________________________
Голосование: «за» — ___ чел.; «против» — ___ чел.; «воздержались» — ___ чел.
По третьему вопросу выступили: __________________________________________
Решение: _____________________________________________________
Голосование: «за» — ___ чел.; «против» — ___ чел.; «воздержались» — ___ чел.
К протоколу прилагаются:
- списки участников собрания собственников жилья с подробной информацией о каждом из них (с указанием номеров квартир, площади жилых помещений и личной подписью каждого);
- списки членов ТСЖ или комиссий (например, ревизионной), если таковые были избраны, и т. д.
Как избежать сомнений в легитимности общего собрания собственников жилых помещений и принятого им решения?
Выбор формы управления — судьбоносное решение как для собственников, так и для ТСЖ или управляющей организации. Нередко вокруг решений общих собраний о выборе способа управления разворачивается настоящая война. Чтобы выбор собственников был признан легитимным, необходимо обратить внимание на следующие моменты:
- Нужно тщательно проверять документы собственников. Особенно это касается доверенностей,в которых должно быть указано либо конкретное полномочие на участие в общих собраниях, либо общее — на реализацию всех правомочий собственника многоквартирного дома. Важно также сверять сроки действия паспортов и доверенностей.
- При очном собрании необходимо постараться собрать кворум несколько больше пресловутых 50%. В этом случае из-за аннулирования голосов одного-двух участников, которые неправильно заполнили решения или принесли просроченные доверенности, не будет зависеть кворум и действительность решений, принятых собранием.
- Хранить в указанном в протоколе месте важно как сам протокол, так и все относящиеся к нему документы:
- подтверждающие направление собственникам уведомлений о собрании почтовые квитанции и почтовые уведомления;
- фото доски объявлений многоквартирного дома;
- листы регистрации собственников на собрании;
- письменные решения собственников.
Тогда в случае, если проведенное вами собрание кто-то захочет оспорить по формальным основаниям, таковых попросту не будет.
Изменения в порядке выбора формы управления многоквартирным домом 2013 г.
5 апреля 2013 г. в Жилищный кодекс РФ были внесены интересные изменения, касающиеся управления только что построенными домами. Разумеется, в таких домах затруднительно провести общее собрание собственников: во-первых, еще не все из покупателей получили документы; во-вторых, люди друг друга не знают (многие даже не проживают в доме). Теперь по закону у жильцов будет 1–3 года, чтобы разобраться, что к чему, и определиться с формой управления.
Согласно изменениям от 5 апреля 2013 г., сданный в эксплуатацию дом должен управляться управляющей компанией, причем выбирает ее местная администрация в сжатые сроки — в течение 40 дней с момента подписания акта ввода в эксплуатацию, проведя конкурс.
Затем всех, кто получил от застройщика квартиры по передаточному акту, уведомляют о выборе администрации. Управляющая организация направляет всем гражданам, купившим жилье, договор на условиях выигранного конкурса. Все покупатели жилья в доме, вне зависимости от того, оформили ли они право собственности на квартиру, должны подписать договор с указанной в уведомлениях управляющей организацией. До подписания этого договора домом управляет застройщик или нанятая им управляющая компания.
Эта норма не ограничивает права собственников на выбор формы управления, а лишь помогает им освоиться в новом статусе хозяина квартиры и дает время оформить все документы. Если же собственники успеют провести собрание и принять решение самостоятельно до того, как администрация получит результаты конкурса, то применяться будет решение собственников. Администрацию же в этом случае необходимо оперативно уведомить о принятом гражданами решении, дабы избежать дальнейших споров с выигравшей конкурс управляющей компанией.