Рубрикатор

Задаток, залог или аванс — что выбрать при покупке квартиры

0
Рейтинг Добавить в избранное В избранное
Поделиться
Нужен ли задаток, аванс и залог при покупке недвижимости, какие есть риски и где они кроются — эти вопросы задают юристам и покупатели, и продавцы. Ответы нужно знать, чтобы не попасть впросак, потратив кучу времени, нервов, сил и денег. Прочитав нашу статью, вы поймете, что вам выгоднее — использовать залог, задаток или аванс.

Зачем вносить предоплату

Что такое аванс

Соглашение об авансе при покупке квартиры

Возвращается ли аванс

Что такое задаток

Договор о задатке при покупке квартиры

Расписка о получении задатка

Возвращается ли задаток

Что такое залог

Договор залога при покупке квартиры (соглашение о задатке)

Как прекращается залог

В чем разница между авансом, залогом и задатком

Что лучше для покупателя

Что лучше для продавца

Зачем вносить предоплату

Когда покупатель и продавец в конце концов договариваются о приобретении имущества, условия, сроки и цена, как правило, устраивают обе стороны.

Чтобы подтвердить серьезность намерений, продавец и покупатель могут договориться, что часть суммы за квартиру вносится продавцом заранее, до сделки.

Кроме того, иногда оперативному завершению сделки мешают различные проблемы, решением которых может стать внесенная предоплата, например:

  • У покупателя нет необходимой суммы. Передача покупателем части денег заранее позволит стимулировать его на успешное завершение сделки и передачу оставшейся суммы в установленный договором купли-продажи срок.
  • У продавца не хватает денег на погашение задолженности по коммуналке, ипотечному кредиту. Из полученной от покупателя предоплаты можно взять недостающую часть и рассчитаться с долгами.

Предоплата может стать одной из гарантий исполнения обязательств в будущем. В случае если одна из сторон виновна в неисполнении условий договора, для нее могут наступить неблагоприятные последствия. Например, в случае срыва сделки по вине покупателя предоплата, полученная в виде задатка, обратно от продавца не вернется.

Что такое аванс

Это определенная сумма денег, которую покупатель отдает или перечисляет на счет продавца в качестве предоплаты, то есть это предварительный платеж согласно договору купли-продажи. Аванс можно расценивать как серьезность намерений приобретателя. Сведения о платеже прописывают в договоре купли-продажи в разделе «Порядок расчетов». Также рекомендуем отдельно составить соглашение об авансе, в котором прописаны условия передачи денег, а в договоре купли-продажи при этом указать, что соглашение является приложением к договору. Если договор заверен нотариально, то соглашение также нужно заверить нотариально.

Размер денежной суммы законодательством не регламентируется. На практике это 5-10% от общей стоимости объекта.

Не забудьте составить расписку о том, что сумма аванса передана в счет оплаты по договору. Без расписки доказать факт передачи денег, если продавец будет его отрицать, сложно.

Ознакомьтесь со статьей о возврате аванса после расторжения договора.

Соглашение об авансе при покупке квартиры

В «КонсультантПлюс» есть множество готовых решений, в том числе о том, как составить соглашение об уплате аванса по договору. Если у вас еще нет доступа к системе, оформите пробный онлайн-доступ бесплатно! Вы также можете получить актуальный прайс-лист К+.

Соглашение составляется в письменной форме с обязательным указанием:

Подпишитесь на рассылку
Читайте нас в Яндекс.Дзен Читайте нас в Telegram
  • даты и места подписания документа;
  • Ф.И.О. обоих фигурантов сделки и их адресов регистрации и проживания;
  • паспортных данных сторон;
  • сведений о договоре купли-продажи квартиры, его дате и номере;
  • размера аванса, способа оплаты;
  • на то, что платеж входит в общую стоимость квартиры;
  • того, является ли аванс коммерческим кредитом (ст. 823 ГК РФ), и начисляются ли на него проценты;
  • сроков и порядка возврата средств в случае срыва сделки;
  • подписей сторон соглашения.

Возвращается ли аванс

Аванс и предоплата — это одно и то же. Поэтому в случае срыва сделки денежные средства должны быть возвращены владельцу в полном объеме. Платить аванс, не оформив его документально, не стоит. Нотариальная регистрация — надежное доказательство уплаты аванса.

Если продавец не вернул аванс из-за срыва сделки, он получил неосновательное обогащение, которое можно взыскать через суд.

Что такое задаток

Понятие «задаток» регламентируется и определяется ст. 380 ГК РФ. Под задатком следует понимать выплату определенной денежной суммы в счет уплаты по договору купли-продажи квартиры. Внесение задатка расценивается как подтверждение серьезности намерений приобретателя, как и аванс. Однако имейте в виду, что задаток, в отличие от аванса, это способ обеспечения исполнения обязательства.

Иными словами, продавца, не вернувшего задаток, ждет наказание рублем. Если он виновен в разрыве соглашения, то должен вернуть задаток в двойном размере. Если договор купли-продажи не состоялся по соглашению сторон, задаток возвращается. Если же срыв сделки произошел по вине покупателя, то задаток не возвращается.

Договор о задатке при покупке квартиры (соглашение о задатке)

Чем больше пунктов и условий их выполнения в соглашении будет прописано, тем лучше для обеих сторон. Нужно максимально конкретизировать все нюансы. В соглашении указывают:

  • данные приобретателя, продавца и всех собственников квартиры;
  • данные о договоре купли-продажи, дате заключения и номере;
  • подробную информацию о характеристиках объекта недвижимости;
  • сроки и размер платежа;
  • обязанности сторон;
  • данные о том, как стороны сделки общаются: при помощи почты, электронной почты, иными способами;
  • в какие сроки должны возвращаться средства в случае возникновения непредвиденной ситуации, отмены сделки;
  • место совершения сделки и дата подписания документа.

Обратите внимание! Если есть сомнения в том, что сумма, уплаченная в счет оплаты квартиры, является задатком, она может быть признана авансом. Указывайте, что уплачивается именно задаток.

Расписка о получении задатка

С целью подтверждения факта перечисления или передачи денег обязательно нужно позаботиться о расписке. Продавец пишет ее собственноручно, в присутствии приобретателя. Следует не просто подписать подготовленный документ, а составить его своей рукой.

Что должно быть указано в расписке:

  • сумма платежа;
  • факт того, что средства были переданы согласно условиям договора, входят в его стоимость;
  • дата составления расписки;
  • личная подпись продавца — она должна быть такой же, как в паспорте.

Возвращается ли задаток

Задаток возвращается в случае, если сделка купли-продажи не состоялась. Порядок возврата зависит от этой причины:

  1. Сделка аннулирована по соглашению сторон либо по причинам, не зависящим от обстоятельств — задаток возвращается.
  2. Сделка отменена, и виной тому стал покупатель — задаток не возвращается покупателю.
  3. Сделка отменилась по вине продавца — задаток возвращается в двойном размере.

Напомним, что задаток в отличие от аванса — обеспечительная мера. Если первый должен возмещаться во всех случаях, когда сделка сорвана, второй — только с учетом перечисленных выше особенностей.

Что такое залог

Залог — это определенные материальные ценности, передаваемые покупателем продавцу и гарантирующие обеспечение сделки. Это может быть: автомобиль, золото, драгоценные камни, бытовая техника. В залоге может быть и имущество, которое покупается. Такая сделка называется ипотечной.

Договор всегда составляется в письменном виде и может быть удостоверен нотариусом. В нем четко прописываются действия, которые должны быть совершены в случаях срыва сделки. В ипотечном договоре недвижимость будет выставляться на торги, а после продажи из вырученной суммы будет вычтен залог, остальные деньги вернутся покупателю.

Стоимость залогового имущества определяется на основе соглашения либо посредством независимой оценки.

Договор залога при покупке квартиры

Первое что оговаривается обеими сторонами — объект залога. После того как консенсус достигнут, составляется залоговый договор. Процедура обязательна, поскольку на основании этого документа стороны должны выполнять оговоренные ранее обязательства друг перед другом. В соглашении указываются вид и размер штрафных санкций в случае несоблюдения обещаний. Договор составляется в двух экземплярах.

Обязательно в договоре пропишите:

  1. Данные о передаваемом в залог имуществе.
  2. Сведения об обязательстве, которое обеспечено залогом (данные о договоре купли-продажи квартиры, сроках, которые в нем указаны).
  3. Данные о должнике залогодателя.
  4. Указание на сторону договора, у которой хранятся документы, обеспечивающие права залога.

Как прекращается залог

Залог прекращается по различным причинам:

  1. Прекращение обеспеченного залогом обязательства — деньги за квартиру уплачены в полном объеме. В этом случае залог прекращается, как и основное обязательство — сделка завершена.
  2. Продажа предмета залога. Продавец не смог выкупить квартиру, и она была продана, а деньги с продажи перешли к продавцу.
  3. Гибель заложенного имущества. Например, дом, в котором находится квартира, сгорел, разрушился и т. д. По общему правилу залог в этом случае прекращается. Однако если гибель квартиры произошла по причинам, за которые не отвечает продавец, покупатель может заменить предмет залога с согласия продавца.

В чем разница между залогом, авансом и задаткомЗадаток, залог или аванс — что выбрать при покупке квартиры

Что лучше для покупателя

Исходя из описания в таблице, для покупателя выгоден аванс, если он не уверен, что сделка может сорваться по его вине, или задаток, если он уверен, что выполнит условия сделки, но сомневается в продавце. Залог покупателю выгоден, если он не может выплатить стоимость квартиры сразу, но у него есть имущество, которое может стать предметом залога.

Что лучше для продавца

Для продавца также выгоден аванс, так как в любом случае стороны вернутся в первоначальное положение, если сделка сорвется.

Когда продавец не уверен в платежеспособности покупателя, нужно выбирать задаток. Он останется у продавца, если сделка сорвется по вине покупателя.

Залог выгоден отчасти, так как в случае неплатежеспособности покупателя заложенное имущество или цена его продажи останутся у продавца. Однако всегда выгоднее получить деньги сразу.

***

Таким образом, вы можете оформить сделку купли-продажи квартиры, используя залог, задаток либо имущество в качестве залога. Аванс выгоден, если вы знаете, что сделка состоится. Тогда аванс пойдет в счет оплаты по договору. Задаток выгоден, когда есть сомнения, что ваш партнер исполнит обязательства, поскольку если они не будут исполнены, то на него будут возложены штрафные санкции. Залог необходим, чтобы в случае неуплаты денег продавцом покупатель получил свои деньги за счет заложенного имущества.

Еще больше материалов по теме — в рубрике «Купля-продажа квартиры».

Источники:
Гражданский кодекс Российской Федерации
Рейтинг Добавить в избранное В избранное
Поделиться
Предыдущий материал
Следующий материал
Ваши комментарии