Рубрикатор
Спросить юриста: 8 800 350-83-53 (звонок бесплатный)
Спросить юриста:
(звонок бесплатный)
Задать вопрос онлайн

Когда заключается договор коммерческого найма?

0
Рейтинг Добавить в избранное В избранное
Поделиться

Договор коммерческого найма должен заключаться в тех случаях, когда владелец жилья хочет его сдать. Хотя практика сдачи квартир и очень распространена, часто при заключении такого договора совершаются ошибки. Разберемся, как их не допустить, и расскажем, что вообще из себя представляет этот вид договора. 

Просто наем или коммерческий наем

Наем или аренда жилья

Нужно ли заключать договор найма

Форма и содержание договора найма

Срок действия

Кто может проживать по договору

Просто наем или коммерческий наем

Термин «договор коммерческого найма» в законе не упоминается. Соответствующая глава кодекса просто говорит о найме жилья вообще, не выделяя отдельно тот факт, что этот договор является коммерческим. Вдобавок слово «коммерческий» в российском праве обычно подразумевает, что как минимум одна из сторон ведет предпринимательскую деятельность.

Когда заключается договор коммерческого найма?Тем не менее термин часто встречается в практике. Связано это с тем, что есть и другой вариант договора, по которому предоставляется жилое помещение, — договор социального найма. Вот как раз для того, чтобы разделять эти 2 вида договора, и потребовалось дополнительное определение «коммерческий». В конце концов, при коммерческом найме целью владельца квартиры является получение прибыли, а не обеспечение кого-то жильем.

Основные различия между коммерческим и социальным наймом:

  1. Владельцем жилья, сдаваемого в коммерческом порядке, может быть гражданин либо организация. В социальный же наем идет лишь государственное, муниципальное или ведомственное жилье.
     форма договора социального найма
    Скачать форму договора социального найма
  2. В коммерческом найме снимать жилье может кто угодно. В социальном — только гражданин, который в законном порядке включен в списки нуждающихся в жилье.
  3. Плата по социальному найму определяется на основании нормативных актов. В коммерческом же найме о размере платы за пользование жильем стороны договариваются сами, т. е. размер может быть любым.

Наем или аренда жилья

Не знаете свои права?
Подпишитесь на рассылку Народный СоветникЪ.
Бесплатно, минута на прочтение, 1 раз в неделю.

Также следует отличать договор коммерческого найма от договора аренды. Дело в том, что в аренду может быть передано и жилое помещение. Отличительными признаками здесь будут следующие:

договор аренды
Скачать форму договора аренды
  1. По найму передается жилье, по аренде — любая другая недвижимость. Таким образом, если сдается не квартира, комната или, скажем, коттедж, а склад, офис или гараж, заключаться должен именно договор аренды. Что именно относится к жилью, определяется правилами жилищного законодательства.
  2. Снимать квартиру по найму может только человек. Организации (например, снимающей жилье для своих сотрудников) придется в этом случае участвовать лишь в договоре аренды. Юридическое лицо в договоре найма может быть лишь наймодателем, то есть не снимать, а сдавать жилье.
  3. В наем жилье может сдаваться не более чем на 5 лет. Срок же действия договора аренды законом не определен. Более того, ГК РФ допускает даже аренду на неопределенный срок.

Также есть разница между договорами в правовом регулировании отношений. В частности:

  1. Договор коммерческого найма может быть расторгнут через суд лишь в том случае, если наниматель не платит за жилье более 6 месяцев (при краткосрочном найме — больше 2 раз подряд в установленные сроки). Аренда же вне зависимости от срока может быть расторгнута после 2 просрочек.
  2. Аренда может быть расторгнута по основаниям, предусмотренным самим договором. Наем же разорвать можно лишь в случаях, предусмотренных законом.

Нужно ли заключать договор найма

В принципе, если жилье сдается родственникам или хорошим знакомым, заключать официальный договор необязательно. Однако при этом нужно помнить, что обе стороны рискуют:

  • владелец жилья — тем, что жилец не заплатит и взыскать с него деньги уже не получится;
  • жилец — тем, что хозяин в любой момент сможет потребовать покинуть жилье и отстоять право проживать там дальше не удастся.

Именно для того, чтобы пресечь возможные споры и четко зафиксировать взаимные права и обязанности, и требуется заключать договор коммерческого найма.

Форма и содержание договора найма

форма договора коммерческого найма
Скачать форму договора коммерческого найма

Договор коммерческого найма заключается только в письменном виде и не требует обращения к нотариусу. Бланк такого договора можно скачать на нашем сайте, а затем адаптировать под свою ситуацию. Для этого потребуется указать в нем следующую информацию:

  1. Данные о сторонах договора — наймодателе (владельце жилья) и нанимателе (жильце). Если вместе с нанимателем вселяются члены его семьи, их также нужно указать в договоре.
  2. Объект найма — как можно более точное и полное описание сдаваемого жилого помещения: адрес, площадь, кадастровый номер (не обязательно, но крайне желательно).
  3. Размер и периодичность оплаты по договору. Если периодичность и порядок оплаты не установлены договором, применяются не гражданские, а жилищные нормы — то есть постоплата раз в месяц, не позднее 10 числа.
  4. Срок действия. Если его не указать, автоматически будет считаться, что стороны заключили его на 5 лет.

Без этих сведений договор не может считаться заключенным. По желанию сторон можно также внести указание на то, обязан ли наниматель делать текущий ремонт, может ли он сдавать сам жилье в поднаем и т. д.

форма договора поднайма
Скачать форму договора поднайма

Срок действия

Существует 2 вида договора коммерческого найма — краткосрочный (до года) и долгосрочный. Разница между ними заключается в следующем:

  1. Долгосрочные договоры необходимо регистрировать в Росреестре. Срок для подачи документов на регистрацию — не позднее месяца с того момента, как договор заключен.
  2. Когда истекает долгосрочный договор, наниматель вправе первым заключить новый договор на то же жилье. Лишь если он отказался, владелец вправе заключить договор с другим жильцом. При краткосрочном договоре такого преимущества у нанимателя нет.
  3. Если при краткосрочном договоре наниматель причиняет вред жилью, ему не дается времени на исправление нарушений — он может быть сразу выселен через суд.
  4. В краткосрочном договоре у нанимателя нет права ни сдавать жилье в поднаем, ни вселять других временных или постоянных жильцов. Если что-то из этого нанимателю потребуется, ему придется перезаключать договор на новых условиях.

Кто может проживать по договору

Как уже было сказано выше, по договору коммерческого найма вместе с лицом, заключившим этот договор, могут проживать члены его семьи или другие близкие лица. Они должны быть перечислены в договоре изначально, хотя могут вселяться и позднее. Для этого требуется:

  1. Согласие всех сторон договора (для несовершеннолетних, вселяющихся к родителям, согласие не требуется).
  2. Соответствие количества жильцов нормам площади жилья. Если на каждого в итоге будет приходиться меньше нормы, установленной в регионе, вселение не допускается. Опять-таки, это правило не касается детей.

Члены семьи и другие постоянные жильцы могут и сами стать стороной договора найма. Эту возможность допускают следующие случаи:

  1. Сонанимательство. Все жильцы заключают между собой договор о том, что солидарно отвечают по обязанностям нанимателя. То есть, например, долг по плате за жилье может быть взыскан как со всех разом, так и с любого из них по отдельности, после чего выплативший сам будет разбираться с остальными должниками. Согласия владельца жилья в этом случае не требуется, но он должен быть извещен о заключении такого договора.
  2. Замена лиц. С согласия владельца наниматель может быть заменен в договоре любым из постоянных жильцов, если тому уже исполнилось 18 лет.
  3. Смерть или отъезд нанимателя. Если лицо, подписавшее договор, так или иначе выбыло и больше в договоре не участвует, его место в договоре занимает кто-то из постоянных жильцов по их общей договоренности. Если же договоренности достигнуто не было, то по закону применяется правило о сонанимательстве.

Кроме того, с общего согласия всех проживающих и владельца помещения можно брать людей на временное проживание. Здесь помимо согласия требуется соблюдение следующих условий:

  1. В результате вселения новых лиц не должны нарушаться жилищные нормы (по минимальной площади).
  2. Вселение должно быть безвозмездным. В противном случае это будет уже договор поднайма — а он регулируется совсем другими нормами.
  3. Такого рода жильцы не должны проживать более полугода.

Временные жильцы в договоре коммерческого найма никак не участвуют, за все их действия отвечает только наниматель.

Рейтинг Добавить в избранное В избранное
Поделиться
Предыдущий материал
Следующий материал
Ваши комментарии
Подписаться на рассылку