Когда заключается договор коммерческого найма?

4001 0
Добавить в избранное В избранное
Поделиться

Договор коммерческого найма должен заключаться в тех случаях, когда владелец жилья хочет его сдать. Хотя практика сдачи квартир и очень распространена, часто при заключении такого договора совершаются ошибки. Разберемся, как их не допустить, и расскажем, что вообще из себя представляет этот вид договора. 

Просто наем или коммерческий наем

Наем или аренда жилья

Нужно ли заключать договор найма

Форма и содержание договора найма

Срок действия

Читайте нас в Яндекс.Дзен
Яндекс.Дзен

Кто может проживать по договору

Просто наем или коммерческий наем

Термин «договор коммерческого найма» в законе не упоминается. Соответствующая глава кодекса просто говорит о найме жилья вообще, не выделяя отдельно тот факт, что этот договор является коммерческим. Вдобавок слово «коммерческий» в российском праве обычно подразумевает, что как минимум одна из сторон ведет предпринимательскую деятельность.

Когда заключается договор коммерческого найма?Тем не менее термин часто встречается в практике. Связано это с тем, что есть и другой вариант договора, по которому предоставляется жилое помещение, — договор социального найма. Вот как раз для того, чтобы разделять эти 2 вида договора, и потребовалось дополнительное определение «коммерческий». В конце концов, при коммерческом найме целью владельца квартиры является получение прибыли, а не обеспечение кого-то жильем.

Основные различия между коммерческим и социальным наймом:

  1. Владельцем жилья, сдаваемого в коммерческом порядке, может быть гражданин либо организация. В социальный же наем идет лишь государственное, муниципальное или ведомственное жилье.
     форма договора социального найма
    Скачать форму договора социального найма
  2. В коммерческом найме снимать жилье может кто угодно. В социальном — только гражданин, который в законном порядке включен в списки нуждающихся в жилье.
  3. Плата по социальному найму определяется на основании нормативных актов. В коммерческом же найме о размере платы за пользование жильем стороны договариваются сами, т. е. размер может быть любым.

Наем или аренда жилья

Также следует отличать договор коммерческого найма от договора аренды. Дело в том, что в аренду может быть передано и жилое помещение. Отличительными признаками здесь будут следующие:

договор аренды
Скачать форму договора аренды
  1. По найму передается жилье, по аренде — любая другая недвижимость. Таким образом, если сдается не квартира, комната или, скажем, коттедж, а склад, офис или гараж, заключаться должен именно договор аренды. Что именно относится к жилью, определяется правилами жилищного законодательства.
  2. Снимать квартиру по найму может только человек. Организации (например, снимающей жилье для своих сотрудников) придется в этом случае участвовать лишь в договоре аренды. Юридическое лицо в договоре найма может быть лишь наймодателем, то есть не снимать, а сдавать жилье.
  3. В наем жилье может сдаваться не более чем на 5 лет. Срок же действия договора аренды законом не определен. Более того, ГК РФ допускает даже аренду на неопределенный срок.

Также есть разница между договорами в правовом регулировании отношений. В частности:

  1. Договор коммерческого найма может быть расторгнут через суд лишь в том случае, если наниматель не платит за жилье более 6 месяцев (при краткосрочном найме — больше 2 раз подряд в установленные сроки). Аренда же вне зависимости от срока может быть расторгнута после 2 просрочек.
  2. Аренда может быть расторгнута по основаниям, предусмотренным самим договором. Наем же разорвать можно лишь в случаях, предусмотренных законом.

Нужно ли заключать договор найма

В принципе, если жилье сдается родственникам или хорошим знакомым, заключать официальный договор необязательно. Однако при этом нужно помнить, что обе стороны рискуют:

  • владелец жилья — тем, что жилец не заплатит и взыскать с него деньги уже не получится;
  • жилец — тем, что хозяин в любой момент сможет потребовать покинуть жилье и отстоять право проживать там дальше не удастся.

Именно для того, чтобы пресечь возможные споры и четко зафиксировать взаимные права и обязанности, и требуется заключать договор коммерческого найма.

Форма и содержание договора найма

форма договора коммерческого найма
Скачать форму договора коммерческого найма

Договор коммерческого найма заключается только в письменном виде и не требует обращения к нотариусу. Бланк такого договора можно скачать на нашем сайте, а затем адаптировать под свою ситуацию. Для этого потребуется указать в нем следующую информацию:

  1. Данные о сторонах договора — наймодателе (владельце жилья) и нанимателе (жильце). Если вместе с нанимателем вселяются члены его семьи, их также нужно указать в договоре.
  2. Объект найма — как можно более точное и полное описание сдаваемого жилого помещения: адрес, площадь, кадастровый номер (не обязательно, но крайне желательно).
  3. Размер и периодичность оплаты по договору. Если периодичность и порядок оплаты не установлены договором, применяются не гражданские, а жилищные нормы — то есть постоплата раз в месяц, не позднее 10 числа.
  4. Срок действия. Если его не указать, автоматически будет считаться, что стороны заключили его на 5 лет.

Без этих сведений договор не может считаться заключенным. По желанию сторон можно также внести указание на то, обязан ли наниматель делать текущий ремонт, может ли он сдавать сам жилье в поднаем и т. д.

форма договора поднайма
Скачать форму договора поднайма

Срок действия

Существует 2 вида договора коммерческого найма — краткосрочный (до года) и долгосрочный. Разница между ними заключается в следующем:

  1. Долгосрочные договоры необходимо регистрировать в Росреестре. Срок для подачи документов на регистрацию — не позднее месяца с того момента, как договор заключен.
  2. Когда истекает долгосрочный договор, наниматель вправе первым заключить новый договор на то же жилье. Лишь если он отказался, владелец вправе заключить договор с другим жильцом. При краткосрочном договоре такого преимущества у нанимателя нет.
  3. Если при краткосрочном договоре наниматель причиняет вред жилью, ему не дается времени на исправление нарушений — он может быть сразу выселен через суд.
  4. В краткосрочном договоре у нанимателя нет права ни сдавать жилье в поднаем, ни вселять других временных или постоянных жильцов. Если что-то из этого нанимателю потребуется, ему придется перезаключать договор на новых условиях.

Кто может проживать по договору

Как уже было сказано выше, по договору коммерческого найма вместе с лицом, заключившим этот договор, могут проживать члены его семьи или другие близкие лица. Они должны быть перечислены в договоре изначально, хотя могут вселяться и позднее. Для этого требуется:

  1. Согласие всех сторон договора (для несовершеннолетних, вселяющихся к родителям, согласие не требуется).
  2. Соответствие количества жильцов нормам площади жилья. Если на каждого в итоге будет приходиться меньше нормы, установленной в регионе, вселение не допускается. Опять-таки, это правило не касается детей.

Члены семьи и другие постоянные жильцы могут и сами стать стороной договора найма. Эту возможность допускают следующие случаи:

  1. Сонанимательство. Все жильцы заключают между собой договор о том, что солидарно отвечают по обязанностям нанимателя. То есть, например, долг по плате за жилье может быть взыскан как со всех разом, так и с любого из них по отдельности, после чего выплативший сам будет разбираться с остальными должниками. Согласия владельца жилья в этом случае не требуется, но он должен быть извещен о заключении такого договора.
  2. Замена лиц. С согласия владельца наниматель может быть заменен в договоре любым из постоянных жильцов, если тому уже исполнилось 18 лет.
  3. Смерть или отъезд нанимателя. Если лицо, подписавшее договор, так или иначе выбыло и больше в договоре не участвует, его место в договоре занимает кто-то из постоянных жильцов по их общей договоренности. Если же договоренности достигнуто не было, то по закону применяется правило о сонанимательстве.

Кроме того, с общего согласия всех проживающих и владельца помещения можно брать людей на временное проживание. Здесь помимо согласия требуется соблюдение следующих условий:

  1. В результате вселения новых лиц не должны нарушаться жилищные нормы (по минимальной площади).
  2. Вселение должно быть безвозмездным. В противном случае это будет уже договор поднайма — а он регулируется совсем другими нормами.
  3. Такого рода жильцы не должны проживать более полугода.

Временные жильцы в договоре коммерческого найма никак не участвуют, за все их действия отвечает только наниматель.

Добавить в избранное В избранное
Поделиться
Предыдущий материал
Следующий материал
Читайте нас в Яндекс.Дзен
Яндекс.Дзен
Ваши вопросы