Как заключить предварительный договор по ГК РФ?

3298 0
Добавить в избранное В избранное
Поделиться
Предварительный договор не столь популярен в правовых взаимоотношениях граждан, как основные договоры различных видов. Однако в определенных ситуациях составление такого договора может обеспечить гарантии и стабильность контрагентам, пришедшим к соглашению об оформлении в будущем какой-либо сделки. О понятии, особенностях, плюсах и минусах промежуточных договорных отношений расскажем в этом материале. 

Что такое предварительный договор

Форма и виды предварительного договора

Положительные и отрицательные аспекты заключения предварительного договора

Примерный образец предварительного договора

Что такое предварительный договор?

Предварительный договор  ГК РФ в ст. 429 определяется как документальная договоренность, по которой стороны сговариваются на будущее о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на тех условиях, что будут определены предварительной сделкой.

При этом в предварительном договоре должны быть согласованы:

Читайте нас в Яндекс.Дзен
Яндекс.Дзен
  • условия о предмете будущей сделки;
  • условия будущего основного договора;
  • временной период, по истечении которого контрагенты обязуются подписать основной договор.

Если в тексте предварительного договора нет соглашения о сроке подписания последующей базовой сделки, то она должна быть оформлена в годичный срок с даты подписания промежуточного соглашения.

Как заключить предварительный договор по ГК РФ?

По прошествии времени планы сторон могут измениться, однако предварительный договор выступает своеобразным гарантом, и если один из участников избегает заключения основной сделки в положенные сроки, то его оппонент по промежуточной сделке вправе в судебном порядке заявить свои притязания на подписание договора (п. 4 ст. 445 ГК РФ). Такие претензии могут быть предъявлены на протяжении полугода с даты пропуска срока заключения основного договора. При этом, согласно мнению Верховного суда РФ, выраженного в определении от 08.09.2015 № 38-КГ15-7, вина, связанная с нарушением условий и сроков заключения основного договора во исполнение предварительного договора, считается установленной, если не доказано иное. То есть к этим правонарушениям применяется презумпция виновности. 

Форма и виды предварительного договора

Поскольку предварительный договор сам является разновидностью гражданско-правовой сделки, и его нужно отличать от основного договора, а также от соглашения о намерениях, то разнообразие предварительных договоров представлено теми видами основных договоров, на перспективу которых они заключены. То есть предварительная сделка может быть:

  • купли-продажи;
  • аренды;
  • подряда;
  • какой-либо услуги и т. д.

Что касается формы заключения предварительного договора, то ст. 429 ГК РФ определяет, что предварительное соглашение совершается в том оформлении, которое предусмотрено для основной сделки, а если для основной сделки не предусмотрено специальной формы, то в письменном виде. Нарушение правил оформления предварительного договора влечет его ничтожность.

Казалось бы, все предельно ясно. Однако из написанного следует несколько важных моментов, которые требуют комментариев.

  1. Если основная сделка может быть заключена в устной форме, то есть на словах, то не стоит так же оформлять предварительное соглашение. Доказать, что когда-то была такая устная договоренность, очень сложно, а уж обязать на основании устного предварительного договоразаключить основную сделку практически невозможно даже через суд. Поэтому в любом случае предварительная договоренность должна быть оформлена письменно.
  2. Если законодательно предусмотрена нотариальная форма для базового договора, то и в отношении предварительного договора требуется поход к нотариусу. Это такие сделки, как:
    • рента;
    • брачный договор;
    • инвестиционное товарищество;
    • алиментное соглашение и некоторые другие.

Обратная ситуация — если по каким-либо причинам стороны оформили предварительное соглашение у нотариуса, то во избежание неоднозначного толкования норм права потребуется и основной договор удостоверить нотариально.

  1. В отношении сделок, которые требуют госрегистрации, ситуация другая. Как правило, для таких договоров обязательна письменная форма, так как регистрируется не сам договорной документ, а переход права по нему. Поэтому применительно к предварительному договорупо сделкам, предписывающим дальнейшую госрегистрацию, можно сказать однозначно — регистрация предварительного соглашения не требуется. Такую же позицию выражает и судебная практика: определения ВС РФ от 12.07.2011 № 18-В11-35 и от 20.07.2010 № 5-В10-42, информписьмо ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 (п. 14). 

Положительные и отрицательные аспекты заключения предварительного договора

Несмотря на то что гражданское законодательство знает такую правовую конструкцию, как предварительные договоры, составление их не является обязанностью контрагентов, предполагающих какую-либо сделку в будущем.

Итак, когда может быть необходимо оформление предварительного договора?

  1. Когда заключению основного договора сторонам мешает неполный комплект документов, требующийся для правового сопровождения сделки. На время сбора недостающих бумаг предварительное соглашение выступает подтверждением достигнутых договоренностей.
  2. Для подписания основного договора необходимо совершение каких-то дополнительных юридически значимых действий, без которых выполнить все законодательные требования, связанные с оформлением сделки, невозможно (к примеру, снятие/постановка на учет по месту жительства, регистрация собственности в Росреестре, получение разрешения/согласия от супруга или органов опеки и т. д.).
  3. Не истек срок вступления в право наследования по поводу предмета сделки (к примеру квартиры).
  4. Недостаточно денег для совершения конечного договора.
  5. Одна из сторон отсутствует и не хочет совершать основную сделку через представителя.
  6. В иных случаях, когда вопреки достигнутым соглашениям основная сделка не может быть совершена по объективным или субъективным причинам.

Таким образом, оформление предварительного договора несомненно выгодно той стороне, которая сумеет спрогнозировать и обговорить условия будущей сделки в свою пользу.

При подписании предварительного договора стоит особое внимание уделять следующим нюансам.

  • Предварительное соглашение не является несерьезным документом, который не требует исполнения, или примеркой к основному договору. Условие о заключении сделки через определенное время обязательно и может быть принудительно исполнено.
  • Вопросы цены на покупку-продажу, работу или услугу необходимо детально обдумать, чтобы не оказаться в проигрыше из-за очередного скачка на рынке.
  • Если в рамках предварительного договора происходит передача некой денежной суммы в качестве задатка, важно знать, что в настоящее время судебная практика идет по пути признания недействительными условий о задатке в промежуточных соглашениях. В этой ситуации требуется заключать два договора — предварительный и о задатке. 

Примерный образец предварительного договора

Типовой предварительный договор по ГК РФ должен выглядеть как стандартный документ для подобного рода сделок и содержать такие данные:

  1. Информацию об обеих сторонах договора с указанием Ф. И. О. или наименования (для организации), паспортных данных (или сведений из учредительных документов), адреса проживания/места нахождения/регистрации, данных о доверенностях, выданных представителям.
  2. Сведения о предмете сделки с точным описанием объекта продажи, комплекса оказываемых работ или услуг.
  3. Определение цены сделки с указанием на правила возможного изменения при заключении окончательного договора или без таковой возможности.
  4. Определение временного промежутка, по истечении которого контрагенты обязуются заключить базовую сделку.
  5. Реквизиты и подписи сторон.

Важно заранее ознакомиться с правилами оформления будущей основной сделки, чтобы форма предварительного договора не противоречила требованиям законодательства.

***

Таким образом, рассматриваемый вид договора заключается в различных ситуациях, предусмотренных ГК РФ. Предварительное соглашение оформляется в письменной форме и служит основанием для дальнейшего заключения основного договора.

Добавить в избранное В избранное
Поделиться
Предыдущий материал
Следующий материал
Читайте нас в Яндекс.Дзен
Яндекс.Дзен
Ваши вопросы