Рубрикатор

Требуют вернуть подаренную квартиру: что делать

0
Рейтинг Добавить в избранное В избранное
Поделиться
Подарили квартиру, а теперь требуют вернуть ее обратно — отдавать? И что будет, если отказаться это сделать? Может ли даритель отсудить подаренное назад и как не допустить этого, читайте в нашей статье.
Вам помогут документы и бланки:
  1. Образец заявления о применении последствий пропуска срока исковой давности
  2. Образец отзыва на исковое заявление
  3. Образец ходатайства о приобщении доказательств
  4. Образец ходатайства о вызове свидетелей в суд в гражданском процессе

Что делать, если даритель угрожает судом?

Сохранять спокойствие. Обращение в суд — право гражданина, но ведь суд нужно еще выиграть. А в случае с отменой или оспариванием дарения это сделать сложно. Так что если даритель угрожает забрать квартиру обратно через суд, это не означает, что его угрозы будут реализованы.

Может ли даритель забрать квартиру обратно?

Может. Но только при наличии веских оснований, и «просто передумал» к таковым явно не относится. Закон на этот счет категоричен, отменить дарение можно в двух случаях (ст. 578 ГК РФ):

  • если одаряемый посягал на жизнь дарителя или членов его семьи либо умышленно причинил ему телесные повреждения;
  • если одаряемый создает угрозу утраты подаренной вещи.

Причем оба обстоятельства должны быть доказаны.

Как доказывается посягательство на жизнь дарителя?

Посягательство на жизнь и здоровье — это почти всегда преступление, а факт совершения преступления считается доказанным только при наличии вступившего в законную силу приговора суда.

Кроме приговора основаниями для отмены дарения могут служить:

  • постановление о прекращении уголовного дела в отношении одаряемого по нереабилитирующим основаниям, например в связи с примирением сторон или деятельным раскаянием;
  • постановление о привлечении одаряемого к административной ответственности по ст. 6.1.1 КоАП РФ — за причинение побоев дарителю.

То есть даритель не сможет отменить дарение, просто заявив, к примеру, об избиении его одаряемым. Поэтому возможность оговора здесь практически исключена.

Как доказывается угроза утраты подаренной квартиры?

Здесь всё гораздо сложнее. Дело в том, что п. 2 ст. 578 ГК РФ предполагает сразу два условия для отмены дарения, которые должны присутствовать одновременно:

  1. Подаренная квартира представляет большую неимущественную ценность для дарителя.
  2. Поведение одаряемого создает реальную угрозу утраты квартиры.

Причем слово «утрата» в данном случае толкуется законодателем буквально — это прекращение существования квартиры. То есть продажа, дарение, мена — это не утрата, поскольку квартира остается, просто она переходит в собственность другого лица.

Иными словами, если даритель выбрал это основание для отмены дарения, ему, во-первых, придется доказывать, что подаренная недвижимость ему очень дорога в силу личных причин, а во-вторых, что одаряемый умышленно совершает действия, направленные на уничтожение квартиры.

И если неимущественную ценность можно обосновать, например, получением ее в наследство от родителей, то доказать риск утраты квартиры практически невозможно — для этого нужно как минимум, чтобы одаряемый пытался взорвать или поджечь подаренное ему жилье.

Таким образом, когда речь идет о недвижимости, положение п. 2 ст. 578 ГК РФ носит насквозь теоретический характер.

Есть ли другие способы отсудить подаренную квартиру назад?

Есть — попытаться признать договор дарения недействительным или ничтожным. Но сделать это ничуть не легче, чем отменить дарение. Давайте рассмотрим возможные ситуации.

Даритель ссылается притворность сделки

Для справки:

Статья 170 ГК РФ

Достаточно распространенный вариант. Дело в том, что нередки случаи дарения жилья с сохранением за дарителем права пожизненного проживания в нем. Решив забрать квартиру обратно, даритель ссылается на это условие как на противоречащее характеру сделки дарения.

Действительно, согласно ст. 572 ГК РФ дарение исключает любые встречные обязательства одаряемого по отношению к дарителю. Но позиции судов уже давно сформированы: право пожизненного проживания дарителя в подаренной квартире расценивается не как форма встречного обязательства, а как одно из условий передачи недвижимости в дар. Правовой природе дарения это не противоречит, так что рассчитывать на удовлетворение такого иска не стоит.

Даритель утверждает, что в момент заключения договора не был способен понимать значение своих действий или руководить ими

Для справки:

Статья 177 ГК РФ

Доказывается такое состояние только одним способом — судебно-психиатрической экспертизой. Показания свидетелей и самого дарителя, конечно, тоже будут приняты во внимание, но без экспертизы в любом случае не обойтись. Об этом недвусмысленно заявил Пленум Верховного суда в абз. 3 п. 13 постановления от 24.06.2008 № 11:

Постановление ПВС

Более того, поскольку экспертиза призвана установить, что даритель не мог отдавать отчета своим действиям именно на момент совершения сделки, то одним осмотром психиатра здесь не обойтись — истцу придется представить медицинские документы, подтверждающие его позицию. Иными словами, просто прийти в суд и сказать: «Я не ведал, что творил» — не получится.

То есть такое исковое заявление суд удовлетворит только в том случае, если состоится судебно-психиатрическая экспертиза, заключение которой подтвердит слова дарителя. А это в ситуации, когда даритель просто передумал отдавать свою квартиру, крайне маловероятно.

Даритель заявляет, что подарил квартиру под влиянием заблуждения

Для справки: 

статья 178 ГК РФ

Ссылаясь на это основание, истцы чаще всего утверждают, что, подписывая договор дарения, были уверены, что заключают иную сделку — например, договор ренты. Случаи удовлетворения таких исков не редки, но практически всегда это касается истцов с особенностями здоровья — как правило, это пожилые люди, нуждающиеся в уходе, имеющие проблемы со зрением, слухом.

То есть если суд установит, что дарителя действительно ввели в заблуждение относительно природы сделки, иск с большой вероятностью будет удовлетворен. Например, даритель — пожилой инвалид, использующий слуховой аппарат. Человека в таком состоянии действительно очень легко ввести в заблуждение, чтобы он, считая, что подписывает, например, договор ренты, подписал договор дарения. Безусловно, само по себе состояние здоровья не основание для удовлетворения иска. Потребуются медицинские документы и показания свидетелей.

Но если даритель — относительно здоровый человек, шансы на то, что суд встанет на его сторону, ничтожно малы. В такой ситуации суды в абсолютном большинстве случаев руководствуются п. 5 ст. 178 ГК РФ:

пункт 5 статьи 178 ГК РФ

Это значит, что аргументы из разряда «подписал договор, не читая» не работают, поскольку даритель мог и должен был ознакомиться с документом, прежде чем ставить свою подпись.

Даритель утверждает, что к нему применялось насилие

Как вариант — сделка совершена в результате обмана или угроз.

Для справки:

статья 179 ГК РФ

Пленум Верховного суда в абз. 5 п. 99 постановления от 23.06.2015 № 25 разъяснил, что факты насилия, угрозы или обмана подлежат доказыванию в общем порядке, то есть для того, чтобы подтвердить наличие этих обстоятельств, необязательно наличие уголовного судопроизводства.

Однако на практике, если речь идет о заключении договора (в том числе и дарения) в результате применения насилия или угроз, доказать это можно, только если соответствующие факты зафиксированы правоохранительными органами. То есть уголовного дела может и не быть, но хотя бы своевременное обращение в полицию быть должно.

В случае с обманом схема доказывания примерна та же, что и в случае с заблуждением.

Таким образом, если одаряемый ничего из перечисленного в ст. 179 ГК РФ не совершал, ему нечего опасаться.

Даритель заявляет, что не подписывал договор

Самая простая ситуация из всех возможных — она разрешается путем производства судебной почерковедческой экспертизы. Конечно, есть вероятность, что эксперт не сможет определить принадлежность подписи, но такие ситуации редкость: исследоваться будет не только подпись в договоре дарения, но и подпись в заявлении о регистрации перехода прав, а также в других сопутствующих документах.

Если дарение осуществлялось по доверенности

В таком случае дарителю придется оспаривать не только договор, но и саму доверенность. Основания для признания доверенности недействительной те же, что и для договора, поскольку доверенность тоже сделка, только односторонняя.

Разница будет в том, что оспорить доверенность еще сложнее, чем обычный договор: доверенности такого рода подлежат нотариальному заверению и признать их недействительными практически невозможно.

Нотариус, согласно ст. 17 Основ законодательства о нотариате, утв. ВС РФ от 11.02.1993 № 4462-1, несет имущественную ответственность за законность нотариальных действий. Поэтому если речь пойдет об оспаривании нотариальной доверенности, нотариус обязательно будет привлечен к разбирательству в качестве третьего лица. В суд он, скорее всего, не явится, но письменные пояснения пришлет почти наверняка. И в них обязательно сообщит об обстоятельствах подписания доверенности, которые явно опровергнут доводы дарителя о заблуждении, обмане и т. д.

Что делать, если нет денег на услуги юриста?

Даритель все-таки обратился в суд, а одаряемый не может позволить себе пригласить представителя — что делать в такой ситуации? Защищать свои права в суде самостоятельно. В данном случае это не так сложно, как может показаться.

Наиболее вероятные аргументы истца мы уже рассмотрели. Теперь разберемся, как им противостоять. Итак, порядок действий на случай суда.

Считаем сроки исковой давности

О том, что такое срок исковой давности и каковы последствия его истечения, у нас есть отдельная статья. Поэтому перейдем сразу к конкретным ситуациям.

Итак, срок исковой давности по требованиям о признании недействительными ничтожных сделок — 3 года, по тем же требованиям относительно оспоримых сделок — 1 год. О разнице между ничтожными и оспоримыми сделками читайте здесь.

Применительно к оспариванию договора дарения сроки давности следующие:

  • если даритель заявляет о подписании договора под влиянием обмана или заблуждения — 1 год с момента, когда он узнал, что его обманули или ввели в заблуждение;
  • если речь идет о насилии или угрозах — 1 год с момента прекращения насилия или угроз;
  • если даритель утверждает, что не подписывал договор — 3 года с момента, когда он узнал о его существовании;
  • если даритель ссылается на невозможность осознавать свои действия в момент заключения договора — 1 год с момента, когда он вновь обрел такую возможность и осознал последствия своих действий;
  • если даритель считает сделку притворной — 3 года с момента, когда он узнал об исполнении договора.

Более подробно об исчислении сроков давности читайте в «КонсультантПлюс». Если у вас еще нет доступа к системе, вы можете получить его бесплатно на два дня. Или скачайте актуальный прайс-лист, чтобы приобрести постоянный доступ.

Если даритель не оспаривает договор, а отменяет дарение, срок исковой давности составляет 3 года с момента, когда даритель узнал о нарушении его прав (о ненадлежащем обращении одаряемого с даром, то есть с квартирой) или с момента окончания применения насилия (в случаях, когда речь идет о посягательстве на дарителя или его близких).

Узнать о времени наступления обстоятельств, дающих основание для начала течения срока давности, можно из текста искового заявления — его копия обязательно направляется ответчику перед подачей в суд.

Подпишитесь на рассылку
Яндекс.Дзен ВКонтакте Telegram

Пример расчета:

Договор дарения заключен 14 марта 2017 года. 12 марта 2020 года даритель обратился в суд с иском о признании договора недействительным по основаниям, предусмотренным ст. 178 ГК РФ — совершение сделки под влиянием существенного заблуждения. При этом в исковом заявлении истец утверждает, что при заключении договора считал, что подписывал договор доверительного управления квартирой, и о том, что квартира больше ему не принадлежит, узнал только 10 марта 2019 года.

Срок давности составляет 1 год с момента, когда истец узнал о нарушении своих прав, то есть исчисляется с 10 марта 2019 года и истек 10 марта 2020 года.

Таким образом, на момент обращения в суд срок исковой давности уже истек.

Внимание! Считать истечение срока следует на момент обращения в суд. Если истец успел обратиться хотя бы за день до окончания срока исковой давности, он не считается пропущенным.

Если срок давности истек

Пропуск срока исковой давности — основание для отказа в удовлетворении иска. Но только при условии, что об этом заявит ответчик. Поэтому в случае если срок давности закончился, следует подготовить заявление о пропуске истцом срока давности. Образец — здесь, вы можете скачать его и адаптировать под свою ситуацию.

Заявление можно представить на предварительном судебном заседании или подать по почте либо через канцелярию суда в любое время до окончания процесса. Еще один вариант — направить заявление в электронной форме через сервис ГАС «Правосудие», но для этого нужно иметь подтвержденную учетную запись на портале «Госуслуги».

Важно! Закон позволяет суду восстановить истекший срок исковой давности, если причины его пропуска уважительные. Например, в случае тяжелой болезни истца, беспомощного состояния (ст. 205 ГК РФ). Поэтому даже если срок давности прошел, ответчику, то есть одаряемому, стоит подготовиться к судебному разбирательству.

Составляем возражение на исковое заявление

Подача возражения — процедура необязательная, но весьма эффективная. На практике чаще всего этот документ называют отзывом на исковое заявление, но от названия ничего не зависит — главное содержание.

В возражении (отзыве) следует сообщить суду о несогласии с требованиями истца и аргументировать свою позицию. Образец возражения (отзыва) — здесь.

Возражение также можно представить в предварительном слушании, по почте или через канцелярию суда.

Важно: если истец в ходе судебного разбирательства уточняет исковые требования (например, меняет основание признаний договора дарения недействительным), возражение (отзыв) целесообразно подавать и на уточненные иски тоже.

Подаем ходатайство о привлечении третьих лиц

В случае с оспариванием договора дарения в качестве третьего лица обычно привлекаются управление Росреестра и нотариус, если он участвовал в сделке или заверял доверенность. Управление Росреестра, скорее всего, укажет истец в исковом заявлении, а вот привлечь нотариуса истцы нередко забывают. Поэтому инициативу приходится проявлять ответчику. Сделать это нужно обязательно — как уже говорилось выше, нотариус пришлет письменные пояснения, в которых сообщит об обстоятельствах заверки сделки.

Подаем ходатайство о допросе свидетелей

В отличие от предыдущих видов ходатайств ходатайство о допросе свидетелей заявляется уже в процессе судебного разбирательства. Его можно заявить устно или письменно — закон на этот счет четких указаний не содержит.

Прежде чем просить суд о допросе свидетелей, следует обеспечить их явку. На практике алгоритм следующий:

  1. Сторона (в нашем случае — ответчик) приводит с собой в суд на очередное судебное разбирательство свидетеля, который может дать показания об обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения дела.
  2. С началом заседания участники заходят в зал, а свидетель остается ожидать в коридоре.
  3. На вопрос суда о наличии ходатайств ответчик заявляет устно или предъявляет письменное ходатайство о допросе свидетеля, при этом называет его фамилию, имя, отчество и место жительства, а также указывает обстоятельства, о которых может сообщить свидетель.
  4. В случае удовлетворения ходатайства свидетель приглашается в зал судебного заседания, где отвечает на вопросы суда и сторон.

Образец ходатайства о допросе свидетеля.

Представляем доказательства

В делах об оспаривании договора дарения доказательствами могут служить:

  • квитанции об оплате коммунальных услуг — они подтверждают фактическое пользование подаренной квартирой;
  • записи телефонных переговоров — например, между дарителем и одаряемым, если они обсуждали детали сделки;
  • детализация звонков с мобильного (и не только) телефона — в частности, если нужно подтвердить показания о телефонном звонке или опровергнуть показания истца или свидетеля;
  • скриншоты электронной переписки.

Кроме того, в качестве доказательств используются официальные сведения из различных организаций. Например, известны случаи, когда даритель, отбывающий наказание в колонии, заявлял о том, что приехавший к нему на свидание нотариус пробыл у него буквально две минуты и не дал возможности ознакомиться с подписываемыми документами. Опровергнуть показания истца помогла справка из колонии о длительности свидания осужденного с нотариусом.

Доказательства приобщаются к делу на основании ходатайства. Документы передаются суду в копиях с обязательным предоставлением оригиналов для ознакомления. Если копии заверены нотариально, оригиналы не требуются.

Образец ходатайства о приобщении доказательств. 

Если доказательство — аудио- или видеозапись

Прежде чем принять решение о том, стоит ли приобщать запись к делу в качестве доказательства, суд должен ее прослушать или просмотреть. Поэтому алгоритм представления такого доказательства следующий:

  1. Ответчик готовит ходатайство о приобщении к делу аудио- или видеозаписи в качестве доказательства.
  2. В судебное заседание приносится запись на электронном носителе, а также устройство, позволяющее ее просмотреть или прослушать (ноутбук, планшетный компьютер). При этом следует сделать копию записи для истца.

Если суд примет решение прослушать (просмотреть) запись, по результатам он решит, приобщать ли ее в качестве доказательства.

Внимание! В ходатайстве о приобщении записи в качестве доказательства следует обязательно указать, кем, когда, при каких обстоятельствах и в каких условиях эта запись сделана.

Если самостоятельно получить доказательство невозможно

Например, гражданин не может получить доступ к чужой переписке, медицинской документации и другим сведениям, охраняемым законом. В таком случае суд оказывает содействие в истребовании доказательства на основании ч. 2 ст. 57 ГПК РФ.

Для этого нужно представить суду ходатайство об истребовании доказательств, в котором следует указать:

  • какое именно доказательство подлежит истребованию;
  • место нахождения доказательства;
  • какие обстоятельства может подтвердить или опровергнуть доказательство;
  • причину, по которой сторона не может получить доказательство самостоятельно.

Если ходатайство будет удовлетворено, суд запросит доказательство сам или выдаст на руки судебный запрос, который нужно будет передать в соответствующую организацию.

На практике прежде чем принять ходатайство об истребовании доказательства, суды обязывают стороны сначала попытаться получить это доказательство самостоятельно. То есть невозможность или затруднительность получения доказательства обосновывается официальным отказом его держателя.

Этой процедурой можно пренебречь, только если речь идет о сведениях, охраняемых законом — личная переписка граждан, информация о счетах и вкладах третьих лиц и т. д. В такой ситуации невозможность самостоятельного получения доказательства обосновывается законом.

Спор рассмотрен. Готовимся к судебным прениям

Прения — завершающая стадия рассмотрения дела по существу. После нее последует удаление суда в совещательную комнату для вынесения решения.

Прения сторон представляют собой поочередную заключительную речь участников процесса. Первым выступает истец, затем его представитель и только после них — ответчик и его представитель.

От участия в судебных прениях можно отказаться, но лучше этого не делать — не стоит лишать себя возможности лишний раз обратить внимание суда на важные моменты.

Обратите внимание! Заранее определить, на каком именно судебном заседании закончится рассмотрение дела и суд решит перейти к прениям, нельзя. Поэтому рекомендуем готовиться к прениям уже после первого заседания.

Что говорить в прениях

По сути, содержание речи в прениях — это мнение стороны по поводу того, каким именно должно быть решение суда. Здесь крайне желательно дать оценку представленным в суде доказательствам, доводам истца, показаниям свидетелей.

Нелишним будет сослаться на решения судов по схожим делам, привести позиции высших судов.

Важно! Текст заключительной речи следует написать как можно подробнее. Распечатывать ли его или читать в суде с электронного устройства, каждый решает сам, но в бумажном варианте удобнее делать пометки — например, если необходимо внести исправления в текст в ответ на речь истца.

Право реплики

Согласно ч. 4 ст. 190 ГПК РФ после окончания прений стороны вправе выступить с репликой, то есть отреагировать на речь каждого участника прений.

В частности, если истец в своей речи дал оценку доказательству, представленному ответчику, последний в своей реплике может поставить состоятельность этой оценки под сомнение.

Например, возможен подобный диалог:

Истец (в речи): Считаю, что, заключая договор дарения, ответчик не имел намерения исполнять его, о чем свидетельствует тот факт, что после регистрации права собственности ответчик фактически не проживал в подаренной ему квартире.

Ответчик (в реплике): Довод истца о том, что фактическое непроживание в подаренной мне квартире свидетельствует об отсутствии у меня намерения исполнять договор, считаю несостоятельным. Так, наличие в собственности жилого помещения не налагает на собственника обязанности проживать в нем. В частности, в силу ст. 30 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения праве предоставить его во владение или пользование иному лицу.

Обратите внимание! Правом последней реплики наделены ответчик и его представитель.

***

Таким образом, требование вернуть квартиру далеко не всегда означает, что с подаренным жильем придется расстаться. Самостоятельная защита своих прав в суде в случае попытки отсудить подаренную квартиру назад, вполне возможна. Тем более что судьи, как правило, спокойно относятся к отсутствию у участников процесса специальных познаний и весьма доступно разъясняют им их права и обязанности. Главное — тщательно готовиться к каждому судебному заседанию и соблюдать установленный порядок.

***

Больше полезной информации по теме — в рубрике «Дарственная».

 

 

Рейтинг Добавить в избранное В избранное
Поделиться
Предыдущий материал
Следующий материал
Ваши комментарии