Рубрикатор

Как сдать квартиру в аренду без посредников

1
Рейтинг Добавить в избранное В избранное
Поделиться
Многие собственники жилья получают неплохой пассивный доход, сдавая помещения внаём. Однако наймодателям часто приходится сталкиваться с недобросовестными, а иногда и аморальными квартирантами. Поэтому собственнику полезно знать, как правильно оформить отношения с жильцами, чтобы в случае возникновения проблем выйти победителем. Об особенностях сдачи квартиры без участия посредника расскажем в нашей статье.
Вам помогут документы и бланки:
  1. Бланк договора найма жилого помещения

Поиск квартирантов

Пошаговое руководство по сдаче квартиры в долгосрочную аренду

Подготовка квартиры к показу

Определение размера платы и условий аренды

Подготовка документов

Заключение договора

Как прописать ответственность за ущерб имуществу

Опись имущества

Нужно ли регистрировать договор

Временная прописка жильцов

Когда платить налоги

Поиск квартирантов

Сдавать жилище кому попало, конечно же, не хочется. Чтобы избежать конфликтов с соседями и сохранить помещение в нормальном состоянии, необходимо постараться найти порядочных граждан. Сделать это можно несколькими способами:

  1. Опубликовать объявление о сдаче квартиры внаём.
    При подготовке информации о предоставляемом в аренду жилище сразу же определите контингент, на который рассчитано объявление. К примеру, помещение может быть предоставлено престарелому человеку или, напротив, молодой семье. Далее целесообразно добавить информацию о преимуществах жилья (площадь, кухня, санузел, мебель и другое), а также о его территориальном расположении, наличии в округе объектов инфраструктуры, парков и прочих особенностей. Лучше всего публиковать объявление на проверенных интернет-сайтах, специализирующихся на размещении соответствующей новостной информации. Тест стоит дополнить фотографиями апартаментов.
  1. Поискать среди знакомых.
    Пожалуй, самый надежный способ получить квартиру назад после аренды с минимальными потерями, это сдать ее знакомым. Ведь хорошие друзья, скорее всего, будут ответственно относиться к жилому помещению и не станут задерживать квартплату.

Пошаговое руководство по сдаче квартиры в долгосрочную аренду

Гражданское законодательство выделяет два вида найма жилого помещения: краткосрочный — до 1 года и долгосрочный — от 1 года до 5 лет (ст. 683 ГК РФ).

Если жилище предоставляется в пользование на несколько лет, собственнику необходимо выполнить ряд процедур, чтобы сделка была заключена в соответствии с положениями законодательства и моральными устоями.

Подготовка квартиры к показу

В жилище необходимо создать благоприятные условия: вывезти лишние вещи, сделать косметический ремонт, оснастить квартиру мебелью и бытовой техникой. Желательно, чтобы в квартире был проводной интернет.

После выполнения указанных процедур жилище можно демонстрировать заинтересованным гражданам. Перед заключением договора проверьте паспортные данные потенциальных квартиросъемщиков, а также поинтересуйтесь местом их работы, чтобы определить платежеспособность; уточните, есть ли у них вредные привычки, каков их круг общения. Это поможет оценить риски для имущества.

Определение размера платы и условий аренды

Одно из существенных условий соглашения при заключении договора найма — это плата за жилое помещение. В силу ст. 682 ГК РФ сумма и порядок оплаты за наём квартиры определяются по согласованию собственника и съемщика жилья. Необходимо сразу определить величину и порядок платы за пользование помещением и довести эту информацию до заинтересованного лица.

Одностороннее изменение суммы оплаты не допускается, если это не предусмотрено договором (ч. 2 ст. 682 ГК РФ).

Подготовка документов

Когда квартира будет готова, нужно оплатить коммунальные услуги и привести в порядок следующие документы:

  • паспорт;
  • договор купли-продажи квартиры и документ, на основании которого зарегистрировано право собственности (выписка из ЕГРН или свидетельство о государственной регистрации права);
  • справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам (ее можно взять в управляющей компании);
  • технический и кадастровый паспорта на квартиру;
  • нотариально заверенное письменное согласие всех собственников жилого помещения о передаче квартиры внаем.

Целесообразно застраховать квартиру на случай пожара или иных непредвиденных ситуаций.

Заключение договора

В «КонсультантПлюс» есть множество готовых решений, в том числе о том, как составить договор найма (аренды) квартиры между физическими лицами. Если у вас еще нет доступа к системе, оформите пробный онлайн-доступ бесплатно! Вы также можете получить актуальный прайс-лист К+.

Следующий этап — заключение договора найма. Правила оформления соглашения между наймодателем и нанимателем квартиры охватываются ст. 671–688 Гражданского кодекса Российской Федерации. Положения закона обязывают собственника заключить договор, предусматривают права и обязанности наймодателя и нанимателя квартиры, порядок разрешения споров, использование жилья, расторжение соглашения.

Подпишитесь на рассылку
Яндекс.Дзен ВКонтакте Telegram

Так, в договоре нужно прописать:

  • Предмет сделки — жилое помещение со всеми характеристиками, позволяющими точно определить сдаваемую по найму квартиру (адрес места нахождения, номера подъезда, квартиры, этаж, количество комнат, площадь).
  • Плату за жилье и порядок ее внесения.
  • Срок заключения договора (не более 5 лет). Если период найма квартиры договором не предусмотрен, он считается заключенным на пятилетний срок.
  • Лиц, которые будут постоянно проживать вместе с нанимателем. При этом в договоре указывают обязанности этих граждан (производить ремонтные работы, компенсировать убытки). Эти положения в большей степени обезопасят права хозяина жилища за счет расширенного круга лиц, с которых можно требовать исполнения условий сделки.
  • Правила оплаты коммунальных и иных бытовых расходов (интернет, телевидение). В силу ст. 678 ГК РФ по общему правилу наниматель должен самостоятельно оплачивать коммунальные услуги, поэтому если договором не предусмотрено иное, эта обязанность ложится на квартиросъемщика.
  • Платежи за текущий ремонт. Если это условие не будет прописано в договоре, наниматель обязан вносить плату за текущий, а наймодатель за капитальный ремонт (ст. 681 ГК РФ).
  • Помимо изложенного в договоре целесообразно также предусмотреть иные условия, например: содержание в квартире домашних животных, ответственность за форс-мажор, порядок возврата оплаты по договору за непрожитый период.

При оформлении сделки понадобятся:

  • документы, подтверждающие личности собственника жилья и квартиросъемщика, а также лиц, намеревающихся проживать вместе с нанимателем;
  • заверенная копия выписки из ЕГРН или свидетельства о праве собственности на квартиру (для хозяина жилища);
  • составленный в трех экземплярах договор найма жилого помещения.

Договор найма жилого помещения может быть заключен только в письменной форме (п. 1 ст. 674 ГК РФ).

Как прописать ответственность за ущерб имуществу

Как правило, сдаваемая по найму квартира оснащена бытовыми предметами, мебелью и другим имуществом. Чтобы не допускать споров в связи с утратой или порчей находящихся в жилом помещении вещей, в договоре найма следует: 

  • отразить перечень имеющихся в жилье предметов, передаваемых нанимателю;
  • установить ответственность за сохранность переданного имущества;
  • предусмотреть обязательство внесения денег для гарантии сохранности вещей.

Можно не указывать всё это в договоре, а составить приложение к нему — опись имущества. Это позволит уменьшить объем договора.

Опись имущества

Перечень передаваемого вместе с квартирой имущества составляется в качестве приложения к договору найма. В этом документе перечисляются все вещи, передаваемые во временное владение квартиросъемщика.

Опись составляется по инициативе хозяина помещения или нанимателя. Чтобы избежать дальнейших недоразумений, документ следует составить в присутствии обеих сторон договора в месте нахождения имущества.

Бумага подготавливается в двух экземплярах, для каждой из сторон договора. Участники подписывают перечень с указанием своих фамилий и инициалов. 

Нужно ли регистрировать договор

Ограничение права собственности по договору найма жилого помещения, заключенного на срок более 1 года, подлежит регистрации в Росреестре (ч. 2 ст. 674 ГК РФ). В связи с этим в течение месяца после заключения договора наймодателю и нанимателю необходимо подать соответствующее заявление в регистрационный орган (ч. 2, 4 и 5 ст. 51 закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Важно! За нарушение сроков подачи заявления на регистрацию договора найма виновные лица могут быть оштрафованы на 5 тыс. руб. (ч. 2 ст. 19.21 КоАП РФ).

Временная прописка жильцов

Когда квартира сдается по найму более чем 90 дней, квартиранты (граждане РФ) должны временно зарегистрироваться по тому адресу, где находится съемное жилье. Если в течение указанного срока регистрация не будет произведена, наймодатель не позднее трех рабочих дней после истечения указанного срока обязан уведомить МВД о проживании граждан без прописки по месту пребывания в указанном съемном жилье (абз. 4 ст. 3, абз. 1 ст. 5 закона «О праве граждан на свободу передвижения» от 25.06.1993 № 5242-1). 

В случае нарушения положений закона о регистрации для собственника квартиры и проживающих без регистрации жильцов предусмотрены штрафные санкции по ст. 19.15.1 и 19.15.2 КоАП РФ.

Не подлежат ответственности квартиросъемщики, являющиеся родственниками наймодателя: супруги, дети, супруги детей, бабушки, дедушки, внуки, — если сам хозяин квартиры поставлен на регистрационный учет в ней.

На основании абз. 2-5 ст. 5 закона № 5242-1 нанимателю не нужно регистрироваться по месту пребывания, если он стоит на учете:

  • в месте проживания в том же населенном пункте, где снимает квартиру;
  • в Москве или Московской области, в Санкт-Петербурге или Ленинградской области, а также в Севастополе или Республике Крым, при условии что сдаваемая квартира находится в этих регионах.

Когда платить налоги

После того как квартира будет сдана, у собственника возникает обязанность по уплате налога на прибыль, получаемую от сдачи жилья в аренду. В связи с этим наймодатель обязан представить в налоговую инспекцию декларацию по НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего после заключения договора найма жилого помещения (пп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ).

Порядок заполнения налогового документа разъяснятся в инспекции. Типовая форма декларации утверждена приказом ФНС России от 03.10.2018 № ММВ-7-11/569@.

Общая сумма исчисленного налога уплачивается не позже 15 июля на следующий год после заключения договора найма жилого помещения (ч. 4 ст. 228 НК РФ).

***

Резюмируя вышеизложенное, делаем вывод о том, что сдавать квартиру в аренду без посредников несложно. Как и в любых гражданских правоотношениях, главное в этой ситуации — правильно составить договор. Тогда можно без опасений заселять квартирантов и зарабатывать на этом деньги.

Еще больше материалов по теме — в рубрике «Аренда и наем жилья».

Рейтинг Добавить в избранное В избранное
Поделиться
Предыдущий материал
Следующий материал
Ваши комментарии

Я могу сдать в найм жильё, если в наследство я вступила но переоформления на себя не сделала кадастровый номер на дом имеется, смогу заключить договор у натариуса, спасибо за помощь

Ответить