Законные основания для изъятия земель
Право собственности гражданина или организации на землю, в соответствии со ст. 44 ЗК РФ, может прекращаться как добровольно (в случае продажи участка, отказа от него), так и принудительно.
Ст. 49–51, 54.1 ЗК РФ, ст. 237, 242, 243 ГК РФ определяют перечень легальных причин изъятия земельных участков у собственников.
Допускается:
- Изъятие участка по решению суда в счет погашения долгов собственника (ст. 237 ГК РФ).
Для справки: обращение взыскания на земельный участок за долги собственника производится в порядке, предусмотренном законодательством об исполнительном производстве, как и на прочее движимое и недвижимое имущество. Согласно ч. 1 ст. 446 ГПК РФ решение суда об изъятии отмежеванного земельного участка или другого имущества в счет погашения долга не распространяется на ситуации, когда на участке расположено единственное жилье должника, а также хозяйственные постройки, необходимые должнику-фермеру для содержания пасеки, разведения кроликов, птиц, других животных, заготовки корма для них, выращивания продуктов питания и не используемые для предпринимательской деятельности.
- Изъятие земель для государственных или муниципальных нужд на основании решений, принятых государственными органами или органами местного самоуправления (ст. 49 ЗК РФ).
- Изъятие ввиду неиспользования земельного участка, либо использования с нарушением правил землепользования, например, за нецелевое использование земли, неисполнение решения суда о сносе самовольной постройки в отведенный срок (ст. 54.1 ЗК РФ).
Подробнее о целевом использовании участка узнайте из нашей тематической статьи «Классификатор видов разрешенного использования земельных участков».
- Конфискация земельного участка (ст. 50 ЗК РФ).
- Реквизиция земельного участка (ст. 51 ЗК РФ).
Различия между изъятием, конфискацией и реквизицией
Изъятие земельных участков для государственных нужд или за нарушение земельного законодательства принципиально отличается от реквизиции и конфискации.
Изъятие земли для нужд государства или муниципальных образований
Ст. 49 ЗК РФ перечисляет перечень ситуаций, когда допустимо изъятие земельного участка для муниципальных (государственных) нужд. Изъятие производится в целях проведения строительства важных государственных, региональных или местных объектов, в частности:
- необходимых для снабжения населения водой, газовой, электрической и тепловой энергией;
- железных и автомобильных дорог, других объектов транспорта и связи:
- линий электропередач, нефтепроводов, газопроводов и других аналогичных линейных объектов;
- требующихся для обороны, космических исследований, использования атомной энергии;
- для исполнения международных соглашений РФ;
- для разработки недр организациями, ведущими добычу полезных ископаемых (п. 1 ст. 56.4 ЗК РФ).
Решение об изъятии земель принимается исключительно по инициативе органов власти либо организаций, которые будут эксплуатировать, согласно ст. 56.4 ЗК РФ, построенные на изъятых землях объекты.
Соответственно, изъятие земли возможно без каких-либо нарушений со стороны собственника, исключительно для строительства одного из перечисленных объектов государственного или регионального значения.
Для справки: наряду с изъятием земли ст. 70.1 ЗК РФ предусмотрена возможность резервирования земельных участков для последующего их изъятия под строительство важных региональных или государственных объектов. При резервировании земельный участок не изымается у его собственника, но налагается ряд ограничений, в частности, запрет на постройку зданий и сооружений, объектов мелиорации, прудов и т. д.
Изъятие земли за нарушения земельного законодательства
В ст. 42 ЗК РФ прописаны обязанности собственников земли, за неисполнение которых предусмотрены различные виды ответственности. В частности, собственник обязан:
- своевременно приступить к освоению земельного участка — в сроки, предусмотренные законодательством или договором;
- использовать землю согласно ее назначению;
- не допускать негативного воздействия на почву (порча, загрязнение, истощение).
За исполнением обязанностей собственниками следят государственные органы, в частности Росприроднадзор. Если сотрудниками надзорных органов выявляются нарушения земельного законодательства, то собственникам земли выдаются предписания об их устранении. Если предписания не исполняются, то наряду с наложением административных санкций надзорными органами органы местной власти имеют право обратиться в суд с требованием об изъятии земельного участка у его собственника и принудительной его продаже с торгов для более эффективного использования (ст. 285, 286 ГК РФ)
Соответственно, окончательное решение об изъятии принимается исключительно судом.
Реквизиция и конфискация
В отличие от изъятия земельного участка для муниципальных нужд, строительства важных государственных объектов или за допущенные нарушения земельного законодательства реквизиция и конфискации никак не связаны с землепользованием конкретного собственника на принадлежащем ему участке.
Так, конфискация земли, согласно ст. 50 ЗК РФ, производится по приговору суда за совершенные преступления. Более подробно данный вопрос раскрывается в ст. 104.1 УК РФ: конфискации подлежит движимое либо недвижимое имущество, добытое преступным путем (приобретено на доходы, полученные преступным путем) использовавшееся для совершения преступлений (является орудием преступления). Перечень преступлений, за совершение которых в качестве дополнительного наказания допускается конфискация, перечислен в п. «а» ч. 1 ст. 104.1 УК РФ.
Реквизиция, согласно п. 1 ст. 51 ЗК РФ, это временное изъятие земли в экстренных случаях, в частности для ликвидации последствия стихийных бедствий, эпидемий.
При реквизиции участка собственнику выдается соответствующий документ. После прекращения чрезвычайных обстоятельств участок возвращается.
Для справки: согласно пп. 1–3 ст. 51 ЗК РФ в том случае, если участку причинен ущерб либо его дальнейшее использование по назначению невозможно, собственник в судебном порядке может требовать компенсацию убытков, возмещение стоимости земли либо предоставления ему равноценного участка в другом месте.
Порядок изъятия
Процедуры изъятия различаются в зависимости от того, какая причина служит основанием данных действий. Так, обращение взыскания и конфискация имущества производятся судебными приставами на основании исполнительных листов, выдаваемых судами, вынесшими соответствующие решения. Соответственно, порядок наложения ареста и совершения исполнительных действий определяются законодательством об исполнительном производстве.
При реквизиции участка после окончания чрезвычайных ситуаций собственнику надлежит самому обращаться в суд за возмещением причиненных ему убытков, возмещением стоимости участка либо предоставлением равноценного.
Что же касается процедуры изъятия земельного участка для государственных либо муниципальных нужд, а также изъятия земли за нарушения земельного законодательства, их следует рассмотреть более детально.
Порядок изъятия земли для государственных или муниципальных нужд
Изъятие земли по данному основанию производится согласно нормам ст. 56.2–56.12 ЗК РФ. Схематично данная процедура выглядит следующим образом:
- утверждение документа о планировке территории, согласно которому предполагается строительство социально важного объекта государственного или муниципального значения, либо подготовка обоснования изъятия земельного участка в связи с разработкой недр, сносом аварийного многоквартирного дома и т. д.
- выявление всех собственников и владельцев участков, находящихся на предполагаемой территории размещения такого объекта, путем направления запросов в Росреестр и другие уполномоченные органы государственной и местной власти;
- принятие решения об изъятии выявленных земельных участков;
- подготовка и направление проектов соглашений каждому собственнику об изъятии принадлежащих им участков с указанием размера выкупной цены участка и расположенных на нем объектов;
- подписание соглашения с собственником участка, а при несогласии с ним обращение в суд для принудительного изъятия земельного участка.
Порядок изъятия земли за нарушение земельного законодательства
Порядок действий органов местной власти, на территории которых расположен изымаемый участок, определен нормами ст. 54.1 ЗК РФ. Схематично он выглядит следующим образом:
- обращение местных органов власти в суд с иском к собственнику об изъятии участка в случае неисполнения предписания надзорных органов об устранении нарушений земельного законодательства;
- принятие судебного решения;
- проведение необходимых кадастровых и иных работ органами местной власти в целях выставления изъятого участка на публичные торги (определение границ — при необходимости, рыночной цены и т. д.);
- заключение договора купли-продажи с новым собственником по результатам публичных торгов.
Положена ли собственнику компенсация за изъятый участок?
Возможность получения компенсации и ее размер зависят от того, на каком основании происходит изъятие земли:
- Государственные или муниципальные нужды — согласно п. 2 ст. 56.8 ЗК РФ возмещается полная рыночная стоимость участка, расположенных на нем построек, а также убытки и упущенная выгода, которые причинены собственнику в результате изъятия.
- По решению суда в связи с нарушением земельного законодательства — собственнику выплачивается стоимость продажи участка с торгов за вычетом всех расходов, которые были понесены местными органами власти на кадастровые работы, оценку и организацию торгов (п. 7 ст. 54.1 ЗК РФ).
- Конфискация земельного участка — возмещение не выплачивается, поскольку конфискация является мерой уголовно-правового наказания.
- Реквизиция земельного участка — собственнику выплачивается компенсация в случае причинения ему убытков либо полное возмещение стоимости участка и находящихся на нем построек в случае, если участок стал непригодным для дальнейшего использования (пп. 1 и 3 ст. 51 ЗК РФ).
- Изъятие участка за долги — компенсация не выплачивается, так как средства от реализации имущества должника направляются на погашение задолженности перед кредиторами, возмещение судебных и исполнительных расходов.
***
Итак, гражданским и земельным законодательством предусмотрено 5 различных оснований для изъятия земли. Соответственно, процедура изъятия, возможность и порядок определения компенсации и решение других вопросов зависят того, по какому конкретно основанию производится изъятие земли.
Еще больше материалов по теме — в рубрике «Земля».