Как получить имущественный налоговый вычет при продаже квартиры?

16931 3
Добавить в избранное В избранное
Поделиться

Налоговый вычет по ипотеке – это отличная возможность, предоставляемая налогоплательщикам для частичной компенсации затрат на приобретение собственной жилой площади, а также использования для тех же целей ипотечного займа. Ниже мы подробно разберем, что собой представляет налоговый вычет по ипотеке, кому он полагается, и какие меры следует предпринять для его получения.

Что такое налоговый вычет

Кто вправе рассчитывать на получение вычета

Налоговый вычет по ипотеке в 2015–2016 годах

Получение вычета по ипотеке

Вариант получения положенного вычета

Документы, представляемые при оформлении вычета

Вероятные поводы для отказа

Вопросы, связанные с детьмивычет придется оформлять несколько лет подряд

Пример расчета налогового вычета

Что такое налоговый вычет

Что следует понимать под налоговым вычетом? Речь идет об уменьшении налоговой базы (т. е. всех доходов гражданина, с которых уплачивается НДФЛ) при расчете налога на определенную сумму, в результате чего в том году, за который гражданин решил получить вычет, он либо не платит НДФЛ (если речь идет о вычете на будущее время), либо получает возврат излишне уплаченного НФДЛ из бюджета (вычет за прошедшие годы). Налоговый имущественный вычет может быть предоставлен в том числе по основанию приобретения жилья. Кроме того, по договору ипотечного кредитования можно оформить вычет на уплаченные проценты.

Отметим, что такой вычет за один год изначально не может превышать суммы налога на доходы, уплаченного человеком за определенный период. Стоит сказать и о том, что допускается разделение суммы, подлежащей возмещению. Произойти такое может потому, что возвратная сумма не должна быть выше уплаченной человеком в виде налога на полученные им доходы за год. Это значит, что если за период, в котором было приобретено жилье, с ваших доходов был удержан и перечислен подоходный налог на сумму, равную 50 000 руб., а сумма вычета больше, то на первоначальном этапе можно надеяться на получение только 50 000 руб. На выплату оставшихся средств можно будет рассчитывать только в последующие годы (если их остаток вновь не превысит размер уплаченного налога на доходы).

Как получить имущественный налоговый вычет при продаже квартиры?

Следует подчеркнуть, что имущественный вычет в такой ситуации может предоставляться только единожды за всю жизнь. Однако после 01.01.2014 можно оформить вычет на покупку или строительство еще одного жилья при условии, что первый вычет на покупку был получен на сумму менее максимального размера вычета, установленного законом: ранее полученный и вновь оформляемый вычет не могут в совокупности превышать максимальный размер вычета в 2 млн руб.

Кто вправе рассчитывать на получение вычета

Право на частичное возмещение уплаченного налога на доходы предоставляется гражданам, работающим по трудовому или гражданско-правовому договору и уплачивающим налог на доходы физлиц по ставке 13% от размера своей зарплаты. Следует упомянуть и о том, что лица, получающие заработную плату, разделенную на 2 части, черную и белую, уплачивают подоходный налог только с белого заработка. 

Предоставляется вычет и лицам, не имеющим российского гражданства, но получившим надлежащим образом оформленное разрешение на осуществление трудовой деятельности на территории Российской Федерации, находящимся в стране не менее 183 календарных дней и уплачивающим подоходный налог от получаемого дохода (так называемые резиденты).

Что касается индивидуальных предпринимателей, которые в ходе своей деятельности используют упрощенку, патентную систему или вмененку, то они автоматически лишаются права на получение данного вычета.

Налоговый вычет по ипотеке в 2015–2016 годах

Конечно, большую часть населения интересует размер возможных выплат. Тут нужно сказать, что при расчете вычета во внимание берется только фактическая стоимость жилья, купленного по ипотеке, которая составляет не более 2 млн руб. То есть если вы приобретете элитную недвижимость по более высокой цене, выплата будет рассчитываться не от фактической стоимости жилья, а лишь в пределах 2 млн. Сумма свыше 2 млн руб. при расчете никоим образом не учитывается.

Нужно сказать, что налоговый вычет может быть получен и в том случае, если квартира была приобретена вами давно, только сумма выплаты ощутимо снизится. Дело в том, что порогом для частичной компенсации части уплаченного налога для той жилой недвижимости, которая приобреталась до 2008 года, является сумма только в 1 млн руб.

Отметим, что законом не предусматривается никаких временных ограничений в вопросах получения налогового вычета, это значит, что вернуть переплаченные 13% налога вы сможете с момента получения чека (иного документа, подтверждающего проведение вами оплаты). 

Поскольку предельный срок возврата денег из бюджета и перерасчета НДФЛ – 3 года, обратиться за вычетом можно либо за прошедшие 3 календарных года, либо на будущие годы (до полного расходования вычета в пределах максимальной суммы).

Получение вычета по ипотеке

Итак, если говорить о возврате финансовых средств, направленных на гашение ипотеки, то следует сказать, что данное право появляется у вас с момента представления таких официальных бумаг, как:

  1. Бумаги, подтверждающие произведение оплаты за приобретенное недвижимое имущество: платежки (банковские поручения), расписки, чеки и др.
  2. Документы, являющиеся фактическим подтверждением существования купленного жилья и прав собственности на таковое. Ими являются акты приема-передачи жилья, договоры купли-продажи, свидетельства о праве собственности и др.

Возмещение процентов по ипотечному займу

Нельзя оставить без внимания существующую особенность предоставления налогового вычета, которая заключается в том, что есть возможность частичного возмещения не только затрат, связанных с приобретением квартиры (дома), но и фактически выплаченных процентов по кредиту.

Предельно возможный размер процентов, на которые реально получить вычет, составляет 3 млн руб. 

Вычет на проценты можно оформить при получении любого целевого процентного займа или кредита, направленного на покупку участка под готовым домом или с разрешенным использованием под ИЖС, на строительство дома, рефинансирование целевого жилищного кредита.

Существующие особенности вычетов по ипотеке

Данный вычет можно оформить только после того, как заемщик начал платить проценты по займу или кредиту, т. к. основанием для его получения являются платежные документы, подтверждающие уплату процентов. Соответственно, и вычет предоставят на сумму уплаченных в отчетном году процентов, которую заемщик подтвердит документами, обратившись в ИФНС или к работодателю за получением вычета.

Если часть процентов вы оплатили какой-то субсидией (например, средствами материнского капитала, по жилищному сертификату), то вычет на эту сумму не предоставляют.

Вариант получения положенного вычета

Наиболее распространенным способом получения вычета является непосредственное обращение гражданина в налоговый орган (расположенный по месту жительства) с полным пакетом документов, необходимых в этом случае, и заявлением о предоставлении положенного ему вычета. Представленные официальные бумаги будут рассмотрены (обычно этот процесс занимает от 2 до 4 месяцев), после чего будет принято решение о выплате вычета в размерах, равных уплаченному за прошлый год налогу на доходы. Этот вариант более предпочтителен для тех, кто планирует потратить деньги на крупные покупки или приобретение дорогостоящих услуг.

В ситуациях, когда никаких особых планов на возмещенные финансовые средства у вас нет, возможен другой путь. Конечно, налоговую вам посетить все же придется, но теперь исключительно для получения соответствующего уведомления. Такой документ работник должен представить работодателю, который, в свою очередь, при начислении зарплаты перестанет удерживать налог с доходов, получаемых сотрудником, что в некоторой степени увеличит ежемесячный доход сотрудника. Упомянем и о том, что претендовать на налоговый вычет таким способом можно только в ситуации, если с момента покупки жилья не прошло 3 лет. По истечении этого срока после совершения приобретения работодатель больше не сможет выдавать сотруднику остаток невыплаченного положенного вычета. Тем не менее это не значит, что оставшуюся сумму нельзя будет получить позже, для решения вопроса достаточно обратиться в налоговый орган.

Документы, представляемые при оформлении вычета

Для предоставления гражданину положенного налогового вычета ему необходимо обратиться в налоговую, подав при этом следующий комплект бумаг:

  1. Документ, удостоверяющий личность (паспорт гражданина РФ).
  2. Декларацию (по форме 3-НДФЛ) и заявление установленной формы о выплате вычета.
  3. Документы, которые подтверждают фактически понесенные расходы в связи с приобретением помещения жилого назначения.
  4. Справку (по форме 2-НДФЛ), которая подтверждает уплату налога на полученные доходы.

Все перечисленные выше документы необходимо сдать в соответствующий отдел налоговой инспекции и ждать решения о переводе денежных сумм или же об отказе в средств возмещении. 

Вероятные поводы для отказа

Нужно сказать и о том, что решение налоговой инспекции не всегда бывает положительным. Закон устанавливает закрытый перечень оснований, при наличии которых гражданину может быть отказано в предоставлении вычета:

  1. Вами представлены документы, содержащие недостоверные сведения, в том числе относительно размера выплаченного налога на доходы физлиц, либо собран неполный комплект документов, которые необходимы для предоставления вычета.
  2. Помещение жилого назначения приобретено у лиц, которые находятся во взаимозависимом состоянии. К таким лицам можно отнести супруга, детей или других близких родственников заявителя, его работодателя или иных лиц, во взаимоотношениях которых есть взаимный интерес.
  3. Жилье приобретено в собственность заявителя, но по документам, представленным на рассмотрение в налоговую, расходы по его покупке понес другой человек (то есть стоимость квартиры оплачена другим лицом).
  4. Заявитель ранее уже обращался за получением вычета, и он был ему начислен или выплачен. 

Как уже было сказано ранее, перечень оснований для отказа в предоставлении имущественного вычета является достаточно ограниченным, а это означает, что вам не может быть отказано по каким-либо другим основаниям.

Вопросы, связанные с детьми

Как известно, родители – это законные представители собственных детей до достижения последними возраста совершеннолетия. На родителей возложена обязанность по содержанию своих детей до 18 лет, а также им представлена возможность приобретать в их пользу любое имущество — как движимое, так и недвижимое.

Если вы приобрели жилую недвижимость своим несовершеннолетним отпрыскам, то факт нахождения ее части в собственности непосредственного покупателя, то есть вашей, в вопросах предоставления вычета роли не играет, Это значит, что вы вправе рассчитывать на его получение с подобного приобретения. Нужно сказать, что размер предельной выплаты останется неизменным независимо от реально понесенных затрат.

На какие нюансы следует обратить внимание и о чем помнить

Рассчитывать на налоговый вычет по ипотечному займу можно не только за купленное, но и полученное по договору мены жилье. Но важно понимать, что при первом варианте вычет будет равен стоимости жилья (не более чем 2 млн руб.), а при втором полагается только на разницу доплаты за выменянное жилое помещение, если таковая, конечно же, имела место быть. Для того чтобы в таком случае вычет все-таки был оформлен, вам потребуется подтвердить наличие доплаты, то есть необходимость фактического внесения дополнительных финансовых средств при мене квартиры. Данное условие должно быть указано в договоре мены, также требуется подтверждение факта действительного несения расходов (представьте расписки или платежное поручение).

Если вы приобрели объект незавершенного строительства, то и в такой ситуации не утрачивается право на получение имущественного вычета. При определении суммы понесенных расходов следует считать не только размер выплаты непосредственно за саму недвижимость, но и понесенные расходы на проведение ее внутренней отделки. Важно подчеркнуть, что право на вычет появляется только тогда, когда в договоре купли-продажи есть указание на то, что помещение продается без внутренней отделки. Понесенные в связи с этим затраты на приобретение стройматериалов, а также наем ремонтной бригады для осуществления работ должны быть подтверждены договорами и чеками.

Важно подчеркнуть, что в соответствии с мнением Министерства финансов такие работы, как установление сантехники, монтаж электропроводки и встроенной кухонной техники, не относятся к расходам, считающимся отделочными, следовательно, они к налоговому вычету представляться не должны.

В ситуациях, когда жилая недвижимость приобретена в равную долевую собственность (чаще со вторым из супругов), правом на получение вычета наделяются все собственники. Если часть помещения жилого назначения оформлена в собственность несовершеннолетних, то правом на получение вычета наделяются их родители, при условии что данное имущество было ими оплачено.

Пример расчета налогового вычета

Вами принято решение о приобретении в собственность помещения жилого назначения, его рыночная стоимость равна 3 млн руб. Оплата недвижимости предполагается за счет ипотечного кредитования по договору, заключенному на 10-летний срок. За этот период вами будут уплачены проценты по кредиту, например, в пределах 1,1 млн. 

В такой ситуации налогоплательщик может оформить 2 вычета: на проценты по ипотеке и на покупку жилья. Оформлять их лучше отдельно, т. к. зарплата наших граждан редко когда позволяет получить вычет за 1 год на всю сумму расходов на покупку квартиры и проценты в том числе.

Первый будет предоставлен в сумме 2 млн руб. («лишний» миллион учитывается для целей вычета, т. к. максимальная сумма вычета при покупке жилья – 2 млн руб.). Очевидно, что «выбирать» этот вычет придется в течение нескольких отчетных периодов. За тот год, на который вы оформите вычет, налоговая база (зарплата и т. п.) уменьшается на сумму вычета. Например, при зарплате 30 000 руб. в месяц (соответственно, за год – 360 000 руб.) налогоплательщику вернут весь налог, уплаченный за год (13% от 30 000 руб. × 12 месяцев, что равно 46 800 руб.), т. к. сумма вычета при покупке больше суммы налога, а значит, налоговая база уменьшается до 0. Еще раз: на неиспользованную за год сумму можно оформить вычет в следующем году и т. д. до полной выборки суммы вычета.

Второй вычет предоставят в сумме 1,1 млн руб. полностью, т. к. максимум здесь – 3 млн руб. Предположим, что заявление на получение вычета на проценты подано в другом отчетном году (в том, в котором мы оформляли вычет при покупке, уменьшать налоговую базу уже некуда). Делаем аналогичный расчет зарплаты за год и отнимаем от полученной суммы 1,1 млн руб. При зарплате в 30 000 руб. и этот имущественный вычет придется оформлять несколько лет подряд. 

Добавить в избранное В избранное
Поделиться
Предыдущий материал
Следующий материал
Ваши вопросы
Помогите, разобраться: в 2014г с мужем купили по ДДУ квартиру в общую долевую собственность по 1/2 за 2 097000руб(свидетельство о собственности было получено)., в этом же году её продали за ту же цену, и в этом же году по ДДУ купили квартиру за 4500000 руб тоже по 1/2. Вопрос:чтобы не платить налог, надо подать декларацию доходы -расходы при продаже квартиры? И можем ли мы получить по 260 т.р с покупки второй квартиры? или это будет уже невозможно?
Ответить
Будет ли подоходный налог и сколько с продажи двух домов до 1 миллиона за один год? Напишите пожалуйста
Ответить
Динара
Вы можете воспользоваться примерами расчетов в настоящей статье и выбрать подходящий имущественный вычет при условии, что жилые дома находились в собственности менее 3-х лет и НДФЛ с них подлежит уплате. Если дома принадлежали их продавцам более 3-х лет, то доход с продажи налогом не облагается.
Ответить