На что обратить внимание при проверке документов при покупке квартиры?

29335 0
Добавить в избранное В избранное
Поделиться

Трудно переоценить важность проверки юристом документов, подтверждающих и удостоверяющих права на квартиру, доказывающих чистоту юридической судьбы жилья и отсутствие задолженности по коммунальным платежам, определяющих полномочия продавца. Если у вас нет возможности получить юридическую помощь, не переживайте: проверка документов при покупке квартиры вполне по силам самому покупателю.

Мы рассмотрим две ситуации покупки квартиры, отличающиеся комплектом документов и перечнем рисков, возникающих для покупателя.

Покупка квартиры на вторичном рынке

На что обратить внимание при проверке документов при покупке квартиры?

Здесь необходимо подстраховать себя

  • от распространенных способов мошенничества (продажа чужой квартиры по поддельным правоустанавливающим документам или поддельному паспорту);
  • от проблем со сложной юридической судьбой квартиры (раздел имущества между супругами, временно снятые с регистрации лица, имеющие право проживать в квартире и т.п.)

С этой целью мы проверим следующие документы.

Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на квартиру

Под правоустанавливающим документом имеется в виду документ, на основании которого возникло право собственности. На практике это могут быть

  • свидетельство о праве на наследство,
  • договор о приватизации,
  • решение суда,
  • договор дарения или купли-продажи квартиры,

в тексте которых указывается, что собственником квартиры является продавец. А что, если продавец – не собственник? Если в договоре или свидетельстве о праве на наследство собственником названо иное лицо? В этом случае необходимо выяснить, на основании чего продавец распоряжается чужой квартирой: это называется «проверить полномочия».
Правоподтверждающий документ – свидетельство о государственной регистрации права. Проверить содержащуюся в нем информацию о принадлежности квартиры продавцу проще простого: достаточно написать запрос на предоставление информации из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП) в орган Росреестра. Это платная услуга (200 руб. за 1 объект).

Полномочия продавца

У продавца, являющегося собственником квартиры, смотрим паспорт или другой документ, удостоверяющий личность.

Помочь в проверке паспорта может специальный сервис Федеральной миграционной службы: введя серию и номер паспорта, вы получите ответ, действителен ли документ с такими реквизитами. Кроме того, проверяя паспорт, посмотрите, не истек ли срок его действия. Паспорт необходимо менять в 20 и 45 лет. Воспользуйтесь простейшими способами проверки на поддельный паспорт:

  • сравните серию и номер на всех страницах, 
  • сравните размер страниц (у настоящего паспорта никак не может быть страниц даже слегка отличающихся по размеру), 
  • прочитайте надписи на печатях (очень странно, если паспорт выдан одним подразделением МВД, а печать поставило другое подразделение);
  • проверьте наличие водяных знаков «РФ» на всех страницах;
  • страница с пропиской может сообщить о наличии судимости (если человек выписан, а затем прописан через несколько лет по тому же адресу, паспорт же выглядит слишком новым).

На что обратить внимание при проверке документов при покупке квартиры?Если собственником является несовершеннолетний ребенок, то для реализации им квартиры необходимо волеизъявление его родителей, а также письменное согласие органов опеки и попечительства. За ребенка младше 14 лет сделку будут заключать (и подписывать договор) его родители. Ребенок от 14 до 18 лет подписывает документ самостоятельно, но с согласия родителей или иных законных представителей. Поэтому необходимо проверить свидетельство о рождении ребенка и паспорт его родителей, а также наличие согласия органов опеки. У опекунов и попечителей должно быть решение суда или административного органа об установлении опеки (попечительства).

Если квартиру продает не собственник, значит, у него должен быть документ, на основании которого он имеет право реализовывать чужое имущество. Это может быть:

  • доверенность, 
  • договор доверительного управления,
  • агентский договор,
  • договор поручения.

Чаще всего приходится сталкиваться с доверенностью. Ее необходимо прочитать полностью: от слова «доверенность» до подписи нотариуса (нотариальное удостоверение доверенности обязательно для сделок с недвижимостью). Постарайтесь найти в тексте доверенности полномочия: на продажу квартиры, на подписание договора купли-продажи, на сдачу документов в Росреестр, на получение денег, на подписание акта приема-передачи. Отсутствие одного из этих полномочий потребует участия самого собственника в оформлении сделки.

Юридическая судьба квартиры

Разобраться в этом вопросе может оказаться непросто. Конечно, следует рассмотреть такие источники как выписка из ЕГРП обо всех сделках с объектом недвижимого имущества (выписка о переходе прав на объект), а также домовая книга и справки о составе семьи из управляющей организации или ТСЖ (См. Где и как получить выписку из домовой книги (образец)?). Возможно, какую-то информацию вам удастся получить в разговоре у продавца и сопоставить ее с данными из документов.

Вы должны предпринять все возможные действия по выяснению юридической судьбы квартиры: даже не столько для самого ее выяснения (возможности гражданина в этом плане ограничены)), сколько для подтверждения собственной добросовестности.

У покупателя, проявившего разумную добросовестность и предусмотрительность при покупке квартиры, ее не смогут впоследствии отобрать третьи лица при возникновении спора у них спора с продавцом.

Каких поворотов в судьбе квартиры следует опасаться? В качестве примера можно привести раздел наследства; развод собственников квартиры; дети-сироты, проживавшие там ранее и находящиеся на момент сделки в интернате; регистрация когда-то по постоянному месту жительства лиц, находящихся в местах лишения свободы.На что обратить внимание при проверке документов при покупке квартиры?

Несомненно, самый неприятный момент право проживания лица, вышедшего из заключения: его не проверить по домовой книге или выписке из ЕГРП, покупателю квартиры никто не предоставит такие сведения. Помочь в такой ситуации может условие в договоре, что продавец предоставляет квартиру, свободной от всех прав и обременений третьих лиц (особенно, если нарушение данного пункта карается, например, неустойкой). Обратив внимание продавца на эту фразу, попросите у него всю доступную ему информацию о юридической судьбе квартиры.

Покупка квартиры в новостройке

Говоря о новостройке, мы будем иметь в виду покупку на стадии строительства. Это самый распространенный по причине явной дешевизны и самый сложный с точки зрения проверки документов вариант (Подробнее см. Каковы особенности покупки квартиры (жилплощади) в строящемся доме?).

Выбор договора

Предпочтительны варианты договоров, разрешенные законом. Прежде всего, договор долевого участия в строительстве, но при должной внимательности к документам подойдет и ЖСК.

Предположим, вам не повезло – столкнулись с «серой схемой». Из всех существующих «серых схем» наименее опасна для дольщика схема с предварительным договором. Но только при условии, что в предварительном договоре предусмотрена оплата. Если вы реально перечислите деньги по предварительному договору, то, в случае конфликта с застройщиком, он будет оцениваться судом как купля-продажа, да еще и с участием потребителя. Значит, к такому договору будут применяться нормы о защите прав потребителей, в том числе о возмещении потребителю морального ущерба и оплате неустойки.

А вот чего точно следует избегать, рискнув заключить предварительный договор – это оплаты против векселя. Такой вариант практикуют некоторые застройщики: они подписывают предварительный договор с дольщиком, дольщик отдает деньги, а застройщик ему – свой вексель (более опасная ситуация, когда вексель выдает еще одна фирма, организационно не связанная с застройщиком).Опасность в том, что вексель – это ничем не обусловленное денежное обязательство: что бы ни говорил дольщик в суде, вексель сам по себе никак не может быть связан со строительством дома и оплатой квартиры, с заключенным предварительным договором. Кроме того, по векселю ни за что не взыскать неустойку: закон это запрещает.

Полномочия продавца

Конечно, наилучший вариант: купить напрямую у застройщика. Необходимо понимать, что «дочерние» и «дружественные» компании, «входящие в один холдинг» - это не застройщик. Застройщик – та фирма, на которую выдано разрешение на строительство. Если в разрешении на строительство указано не то наименование, которое у вас в договоре, скажем, долевого участия – значит, вы покупаете через посредника. Это само по себе несколько подозрительно. В таком случае требуйте документ, на основании которого продавец распоряжается квартирой: возможно, это будет договор агентирования или поручения.

Кроме того, имея дело с организацией, необходимо проверить, правомочное ли лицо подписало договор от имени застройщика. Выяснить это можно, заказав выписку из ЕГРЮЛ (единого государственного реестра юридических лиц). Найдите в этой выписке графу «сведения о лице, имеющем право действовать без доверенности от имени юридического лица», самую последнюю по дате: указанные там данные должны совпадать с данными лица, подписавшего договор.

На что обратить внимание при проверке документов при покупке квартиры?Не стоит подписывать договор с директором застройщика ,выступающим от имени другой фирмы или как ИП. Необходимо, чтобы в «шапке» договора был назван именно застройщик, а от его имени выступал именно директор, обладающий правом подписи без доверенности.

Если договор подписал кто-то другой, требуйте доверенность от застройщика на этого человека. В ней необходимо проверить наличие права на подписание договоров (иногда его ограничивают какой-то суммой – проверьте, «вписывается» ли ваша сделка в указанные в доверенности полномочия).

Документы застройщика

Самые главные документы застройщика: документы на землю и разрешение на строительство. В качестве документа на землю у застройщика могут быть:

  • договор купли-продажи и свидетельство о регистрации права собственности,
  • договор аренды земли под многоэтажную застройку.

Изучая документы, проверьте, каково целевое назначение и вид разрешенного использования участка, для постройки какого объекта он предоставлен. Возведение 10-этажного дома на участках «для КФХ», «Для ИЖС», «для малоэтажного строительства» незаконно, а значит, дом, скорее всего, придется сносить.

Кроме указанных документов, у застройщика должна быть проектная декларация, одобренная государственной строительной экспертизой.

Если вы выбрали ЖСК, внимательно прочитайте устав кооператива. В нем не должно быть права на получение с членов кооператива дополнительных взносов: только паевые и вступительные взносы. Дополнительные взносы дают основание «вытягивать» деньги с членов кооператива, сверх заявленной цены квартиры.

Добавить в избранное В избранное
Поделиться
Предыдущий материал
Следующий материал
Ваши вопросы