Как продать квартиру самостоятельно без риелтора

Подготовка документов

Это именно то, с чего начинается продажа квартиры. В обязательном порядке нужно подготовить:

Кроме того, покупатель почти наверняка захочет увидеть и ряд других документов, в частности:

• справку об отсутствии долга по квартплате (можно получить в ЕИРЦ или заказать через «Госуслуги»);
• справку о том, что собственники квартиры не состоят на учете у психиатра (чтобы исключить вероятность признания сделки недействительной по причине недееспособности одной из сторон);
• техпаспорт на квартиру, чтобы ознакомиться с ее техническими характеристиками, убедиться в законности перепланировки, если таковая имела место, и т. д. (выдается в БТИ);
• справку о составе семьи или выписку из домовой книги, например, чтобы удостовериться в отсутствии жильцов, отбывающих наказание в МЛС (как правило, выдается управляющей компанией или ТСЖ).

Согласие супруга/супруги

Если квартира приобреталась в браке, но оформлена только на одного из супругов, для ее продажи потребуется нотариальное согласие второго.

Но из этого правила есть исключения. Итак, согласие второго супруга не нужно, если:

• квартира приобретена до регистрации брака;
• квартира получена супругом на безвозмездной основе (в дар, по наследству);
• между супругами заключен брачный договор, по условиям которого супруг-собственник может распоряжаться своим имуществом самостоятельно.

Разумеется, все эти обстоятельства должны быть подтверждены документально.

Разрешение органов опеки

Если хотя бы один из собственников квартиры несовершеннолетний, нужно получить разрешение на сделку от органов опеки. Опека, в свою очередь, выдаст такое разрешение только при условии, что ребенку гарантированно будет предоставлена равноценная доля в новой квартире или доме.

При продаже квартиры, собственником или одним из собственников которой является несовершеннолетний, к основному перечню документации следует приложить:

1. Свидетельство о рождении ребенка.
2. Паспорт законного представителя.
3. Документ, подтверждающий права законного представителя. Требуется, если в свидетельстве о рождении ребенка представитель не указан в качестве родителя. Это может быть свидетельство об усыновлении, договор об установлении опеки и т. д.

Если ребенку уже есть 14 лет, он может участвовать в сделке самостоятельно, то есть сам выступать продавцом. Но для этого потребуется нотариально заверенное согласие его законного представителя.

Оценка квартиры

Для объективного определения цены жилья необходимо провести анализ его характеристик и похожих конкурентных предложений.

При установке стоимости квартиры оценивают:

• площадь;
• количество комнат;
• планировку;
• метраж кухни;
• этаж;
• наличие балкона (лоджии);
• состояние помещения и здания в целом, тип постройки;
• месторасположение;
• характеристику придомовой территории и инфраструктуры района.

А вот стоимость ремонта на цену квартиры обычно не влияет: новые владельцы, как правило, предпочитают отделывать жилье по собственному вкусу.

Следует найти похожие по данным показателям предложения на спецплощадках (сайтах агентств недвижимости, «Авито» и т. д.) и вывести среднюю цену. Если требуется срочная продажа, рекомендуется снижать рыночную стоимость на 15–20%. Если спешки нет и после размещения объявления со средней ценой от потенциальных покупателей активно поступают звонки, целесообразно повысить ее на 5–10%. Возможно и дальнейшее увеличение стоимости, но необходимо наблюдать за реакцией потребителей (будет ли спрос).

Стоит ли пользоваться услугами оценщиков? Для продавца это совершенно необязательно, к тому же процедура довольно дорогостоящая. Официальное заключение о рыночной стоимости квартиры, как правило, нужно не продавцу, а покупателю: многие банки, предоставляющие жилищные кредиты, требуют проведения оценки. Уступать ли в цене для того, чтобы покупатель мог безболезненно оплатить услуги оценщика, каждый продавец решает для себя сам.

Предпродажная подготовка

Подготовка жилья к сделке, помимо сбора документации, включает мероприятия по привлечению потенциальных покупателей и демонстрации помещения. При обращении к риелтору эти вопросы он решает самостоятельно. Если гражданин продает квартиру без сторонней помощи, все подготовительные мероприятия он проводит сам. Поэтому данный этап считается наиболее длительным и трудоемким для продавца.

Поиск клиентов

Потенциальных покупателей рекомендуется искать на специализированных интернет-площадках, разместив там объявления:

• на «Авито»;
• «ЦИАН»;
• «Яндекс.Недвижимость»;
• Domofond;
• местных региональных сайтах (рекламных, справочных, сайтах агентств недвижимости).

К составлению объявления нужно подойти с особым вниманием: перечислить параметры квартиры, акцентировать внимание на ее достоинствах, желательно приложить план. Обязательно добавить качественные фотографии, предварительно придав жилью эстетичный вид. Усилит рекламный эффект рассылка размещенного объявления в соцсетях, информирование агентств недвижимости о продаже квартиры (по телефону, электронной почте, через мессенджеры).

Показ квартиры

Предварительно рекомендуется привести жилье в надлежащий вид: если требуется, сделать косметический ремонт, убрать старую мебель, устранить неисправности, подчеркнуть достоинства. Риелторы утверждают, что пустая или с минимальным интерьером квартира продается значительно лучше, поскольку позволяет покупателю объективно оценить обстановку и наличие дефектов.

При показе жилья желательно предъявить покупателю план, выписку из реестра, платежки об отсутствии долгов за ЖКУ — это укажет на добросовестность продавца. При диалоге с потенциальным клиентом важно подчеркнуть достоинства квартиры, не торопиться, дать человеку время оценить обстановку.

Составление предварительного договора купли-продажи

Это необязательно, но рекомендуется: таким образом стороны официально подтверждают готовность заключить сделку и впоследствии несут за это ответственность.

Что нужно знать о предварительном договоре купли-продажи квартиры:

Задаток

Задаток — это, по сути, аванс. Покупатель заранее вносит часть стоимости квартиры, чтобы, с одной стороны, подтвердить намерение ее приобрести, а с другой — не допустить продажи квартиры другому лицу.

Таким образом, задаток призван защищать интересы обеих сторон.

Итак, что нужно знать о задатке:

1. Он всегда оформляется письменно, независимо от суммы.
2. Задаток можно оформить отдельным соглашением либо прописать условие о нем в договоре купли-продажи — как в основном, так и в предварительном.
3. Если сделка не состоится по обоюдному желанию сторон, задаток возвращается покупателю.
4. Если сделка не состоится по вине покупателя, задаток остается у продавца. Если по вине продавца — он должен уплатить покупателю двойную сумму задатка.

На нашем сайте вы можете скачать бланк предварительного договора купли-продажи квартиры с условием о задатке.

Выписка из квартиры и подтверждение отсутствия долгов по коммуналке

Предпродажная подготовка включает снятие с регистрационного учета всех проживающих в помещении, расчет по долгам за ЖКУ и капремонт.

Долги за ЖКУ не переносятся на нового собственника, однако во избежание дальнейших разбирательств с управляющими компаниями покупатели просят доказать их отсутствие. Справку получают в обслуживающей организации (УК, ТСЖ, ЖСК). Платежи по капремонту насчитывают не на владельца жилья, а на объект, поэтому долги могут перейти к покупателю. Справку об их отсутствии выдает региональный фонд капремонта.

Выписаться с жилплощади возможно на любом этапе и даже после совершения сделки, однако покупателю важно знать, что кроме него претендовать на проживание в помещении никто не будет. Снятие с регучета подтверждается выпиской из домовой книги или справкой о составе семьи. Для несовершеннолетних лиц требуется обязательная прописка в ином жилье. Снятие с учета производится по заявлению, направленному в отдел Главуправления по вопросам миграции МВД по месту выписки. Провести процедуру можно через МФЦ или портал «Госуслуги».

Особенности продажи квартиры в ипотеке

Большинство банков не против продажи ипотечного жилья, особенно когда это связано с невозможностью владельца рассчитаться по долгам. Условия сделки могут быть обозначены в кредитном договоре. Если положениями документа это не предусмотрено, потребуется получить соответствующее согласие финансового учреждения.

На практике применяются следующие варианты продажи:

1. Досрочное погашение долга. Покупатель соглашается приобрести жилье с обременением, кредит закрывается ранее срока в счет средств, перечисленных за квартиру.
2. Перекредитование. Применяется заемщиками для оформления кредита на более выгодных условиях с целью погашения действующего долга.
3. Смена заемщика. Покупатель соглашается взять на себя существующую задолженность. Заемщик получает те средства, который он выплатил финучреждению.

То есть законодательством РФ не запрещается продавать имущество даже при непогашенной ипотеке при согласии всех сторон, в том числе выдавшей кредит.

Оформление договора купли-продажи

Договор рекомендуется составлять по действующему образцу. Документ обязательно содержит:

1. Дату и место заключения.
2. Персональные данные сторон: паспортные, Ф. И. О., адреса проживания, ИНН.
3. Реквизиты представителей и их доверенностей (при необходимости).
4. Предмет договора: описание и характеристики объекта (адрес, площадь, этаж, число комнат, номер по кадастру).
5. Реквизиты правоустанавливающей документации на квартиру (например, номер и дату прошлого договора).
6. Данные о госрегистрации права: реквизиты свидетельства о владении, выписки ЕГРН.
7. Гарантию продавца, что сделка проводится добровольно, он дееспособен, не задействован в процедуре банкротства, объект не заложен, не подарен и не продан другому лицу.
8. О согласии на сделку супруга, органов опеки (при необходимости).
9. Цену (указывается точная стоимость прописью).
10. Обязательство одной стороны передать объект, другой — принять и внести оплату.
11. Порядок расчетов.
12. Ответственность за нарушение условий.
13. Обязательство подачи заявления на госрегистрацию перехода прав.
14. Подписи сторон.

В документе рекомендуется максимально подробно отобразить все условия и особенности сделки.

На нашем сайте вы можете скачать бланк договора купли-продажи квартиры.

Расчеты за квартиру

При проведении сделки используется несколько вариантов расчетов:

1. Наличными. Средства передаются продавцу на руки. Способ считается самым небезопасным, поскольку возрастает риск получить фальшивые купюры или недостачу. Требуется тщательная проверка (детектором), подсчет (желательно в присутствии свидетелей).
2. Аренда депозитарной ячейки в банке. Производится на срок от 1 дня. Деньги помещаются в ячейку в присутствии сотрудника финучреждения, заключается соглашение о порядке выдачи денег продавцу после завершения сделки. Если она не состоится, покупатель забирает свои средства.
3. Аккредитив. Покупатель открывает счет на себя и вносит сумму за объект. После завершения сделки банк проверяет документацию и переводит деньги продавцу.
4. Депозит нотариуса. Покупатель начисляет средства на спецсчет. Нотариус переведет деньги продавцу, когда переход права будет зарегистрирован.

Регистрация прав нового собственника

После подписания основного договора требуется госрегистрация перехода права владения объектом. Процедура проводится в Росреестре, можно воспользоваться услугами МФЦ. Допустимо направить бумаги через интернет (сайт Росреестра), однако тогда требуется заверение электронной подписью. Если сделка заверяется нотариально, организовать проведение госрегистрации может нотариус.

Помимо вышеуказанного пакета документации, требуется представить:

• Заявление на госрегистрацию.
• Платежку о внесении госпошлины — 2000 руб. Она уплачивается покупателем.

Срок регистрации составляет 7 дней при направлении бумаг непосредственно в Росреестр и 9 дней при обращении через МФЦ.

Передача квартиры и оформление акта

При направлении документации в Росреестр происходит передача объекта, ключей от квартиры. Сторонам рекомендуется подписать акт приема-передачи, который указывает, что у продавца и покупателя нет взаимных претензий к жилью.

То есть покупатель получил объект в надлежащем состоянии и на условиях, предусмотренных заключенным договором. Продавец соглашается с передачей всего имущества, указанного в акте (например, кухонного гарнитура, бытовой техники и т. д.). Документ по желанию можно заверить у нотариуса.

Получение денег

Расчет с продавцом осуществляется после подписания основного договора купли-продажи, порядок зависит от выбранного способа перечисления средств. Уже бывший владелец квартиры пишет расписку о получении средств от покупателя в счет оплаты стоимости квартиры.

Далее продавец обязан сдать документы на горегистрацию перехода права. В некоторых случаях деньги передаются бывшему владельцу уже после завершения данной процедуры (например, при размещении средств на депозите у нотариуса).

Типичные ошибки при продаже своей квартиры

К распространенным ошибкам, касающимся самостоятельной продажи квартиры, относят:

1. Необъективную оценку квартиры. То есть утверждение заниженной или завышенной стоимости, что сделает продажу менее выгодной или затянет ее.
2. Несоблюдение предпродажной подготовки. Даже отсутствие уборки, загромождение квартиры старой мебелью может отрицательно отразиться на спросе.
3. Затягивание сбора документации. Покупатель не будет ждать. Если бумаги не готовы или составлены неверно, это удлинит продолжительность сделки. В этом случае велика вероятность отказа покупателя от приобретения квартиры.
4. Неграмотные переговоры. Общаясь с покупателями, нужно заранее продумать ответы на возможные вопросы, подготовить подтверждающую слова документацию, быть готовым к торгам.

Распространенные способы мошенничества

Преимущественно при сделках с недвижимостью от мошенничества страдают покупатели. Однако и продавцу требуется быть осторожным.

К распространенным мошенническим схемам относят:

1. Передачу фальшивых купюр или недостаточной суммы. Это происходит при расчете наличными. Поэтому при выборе такого способа оплаты рекомендуется проводить его в кассе банка для немедленного зачисления на свой счет. В этом случае сотрудник проверит купюры на подлинность на детекторе и произведет расчет.
2. Использование документов на квартиру в корыстных целях. Не следует передавать оригиналы документов покупателю до осуществления сделки, ознакомление производится в присутствии продавца. Иначе это грозит незаконной продажей квартиры без ведома владельца.
3. Манипуляции с задатком. Если сделка не состоялась по вине продавца, он обязуется выплатить покупателю задаток в двойном размере. Часто об этом условии владельцы квартир не знают. Мошенники вынуждают продавца отказаться от сделки, затем требуют возвращения задатка в двойном размере.
4. Афера с банковской ячейкой, где хранятся деньги продавца до востребования. Получить их он может после госрегистрации перехода права. Однако следует знать, что аренда ячейки предоставляется на определенный период. Мошенники могут затянуть процедуру госрегистрации. Если срок аренды выйдет, доступ продавца к ячейке будет утрачен. Покупатель сможет забрать средства и стать обладателем квартиры. Поэтому важно отслеживать срок.

***

Продать квартиру возможно, не прибегая к услугам агентов недвижимости и юристов. Однако при подготовке документации, поиске покупателей, оформлении сделки и получении средств следует быть внимательным и осторожным. Важно максимально точно прописывать в бумагах детали продажи, при сомнениях и неуверенности обращаться за помощью к сотрудникам Росреестра или юристам.

Еще больше материалов по теме — в рубрике «Купля-продажа квартиры».