Какие риски при покупке квартиры на этапе строительства?

7584 1
Добавить в избранное В избранное
Поделиться

Покупка квартиры на этапе строительства привлекает возможностью приобрести современное жилье удобной планировки по приемлемым ценам, выбирая его по своему вкусу и достатку среди квартир разной степени комфортности. Покупка квартиры на этапе строительства позволяет по стоимости, на 30-40% меньшей, чем на вторичном рынке, но с большими рисками, приобрести жилье, по качеству не сопоставимое с квартирами улучшенной планировки двадцатилетней давности.

Стоимость строящегося жилья тем меньше, чем раньше начинает инвестор вкладывать деньги в строительство, а возможность внесения оплаты частями делает такой способ приобретения жилья привлекательным. Большинство семей, покупающих квартиру, пользуется заемными средствами, поэтому проблема экономии стоит для них очень остро, но многие предпочитают не ввязываться в долевое строительство, боясь пополнить ряды «обманутых дольщиков».

Виды рисков

Все риски, связанные с участием в строительстве на начальной стадии, сводятся к основным категориям:Какие риски при покупке квартиры на этапе строительства?

  • риск утраты денежных средств;
  • риск значительной задержки окончания строительства;
  • риск получения некачественного жилья.

Полная утрата внесенных средств может произойти как в результате мошеннических действий застройщика, так и в результате его халатности, бесхозяйственности или форс-мажорных обстоятельств.

Сильно заниженная цена квадратного метра по сравнению с другими застройщиками также должна вызвать законные подозрения покупателя.

Задержка сроков сдачи дома происходит почти повсеместно, а получение жилья худшего качества является неприятным, но исправимым недостатком.

Прекращение строительства

Строительство может быть прекращено по причине:

  • мошенничества застройщика;
  • банкротства застройщика;
  • признания строительства незаконным.

Мошенничества со стороны застройщика могут принимать различные формы – от изначального намерения собрать с покупателей деньги и не вести никакого строительства до двойной продажи квартир.

Банкротство застройщика может быть намеренным, а может случиться по не зависящим от него обстоятельствам:

  • из-за экономического кризиса;
  • из-за плохой организации бизнеса;
  • из-за пожара или стихийного бедствия.

Строительство может быть признано незаконным в случае, если застройщик начал работы до получения необходимых документов на строительство в надежде оформить их задним числом.

Неофициальная проверки застройщика

Избежать всех возможных неприятностей на 100% сложно, но во много раз снизить вероятность наступления необратимых последствий все-таки возможно, если вести себя осмотрительно и не принимать поспешных решений. Для этого следует придерживаться двух основных правил:

Какие риски при покупке квартиры на этапе строительства?

  • собрать и проанализировать всю доступную информацию о застройщике;
  • действовать строго в рамках закона, не соглашаясь ни на какие схемы приобретения жилья кроме оговоренных в законе.

Собирать информацию о застройщике следует двумя способами. Во-первых, анализируется информация, полученная от знакомых, родственников, из Интернета (желательно с различных форумов, обсуждающих качество и сроки уже сданного застройщиком жилья). Не станет лишним и посещение уже сданных застройщиком жилых домов и общение с жильцами. Конечно, в таком сложном деле, как жилищное строительство, всегда найдутся недостатки, но важно решить для себя, с какими из них мириться можно, а с какими – нет.

Очень важным аспектом доверия застройщику является перечень его партнеров. Чем надежнее сотрудничающие с ним банки и страховые компании, тем большего доверия он заслуживает, и тем более серьезными являются его гарантии.

Юридическая проверка застройщика

Вторым источником информации являются документы застройщика, наличие которых обязательно в соответствии с законом РФ № 214 от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

По закону застройщик обязан за 14 дней до заключения первого договора с участником долевого строительства опубликовать в СМИ Проектную декларацию, содержащую информацию о проекте строительства и самом застройщике, или предъявлять ее по первому требованию предполагаемого партнера по долевому строительству. Кроме Проектной декларации застройщик должен предоставлять:

  • разрешение на строительство;
  • документы о праве на земельный участок (праве собственности, долгосрочной аренды или срочного безвозмездного пользования);
  • проектную документацию;
  • технико-экономическое обоснование;
  • экспертное заключение по проектной документации; 
  • учредительные документы, свидетельство о налоговом учете и о государственной регистрации;
  • бухгалтерскую отчетность минимум за три года, а за последний год - аудиторское заключение.

Если правоустанавливающими документами на землю является договор краткосрочной аренды или бессрочного безвозмездного пользования, то стоит воздержаться от сделки, так как в дальнейшем могут возникнуть проблемы с регистрацией права собственности на заключительном этапе строительства.

Граждане, желающие вступить в долевое строительство, не всегда могут компетентно проанализировать документы застройщика, поэтому привлечение квалифицированного юриста на данной стадии может спасти в дальнейшем от многих неприятностей.

Договор дольщика с застройщиком

Закон предусматривает три основных способа привлечения средств в жилищное строительство:

Наименее рискованным приобретением жилья признается его покупка без посредников на основании ДДУ, так как только он подлежит в обязательном порядке государственной регистрации, к тому же до перечисления денег на счет застройщика. Эта процедура была специально внесена в закон для предотвращения двойных и тройных продаж квартир. Предложение подписать какую-то иную форму договора кроме ДДУ следует рассматривать как потенциальную опасность для покупателя.

Законодательные гарантии выполнения обязательств застройщика

Федеральным законом от 28.12.2013 N 414-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части защиты прав и законных интересов граждан, чьи денежные средства привлекаются для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости» в закон о долевом участии внесены положения о государственном контроле в этой сфере, что призвано несколько снизить риск непредвиденного банкротства застройщика.Какие риски при покупке квартиры на этапе строительства?

Закон регулирует вопросы взаимоотношений между дольщиком и застройщиком, в частности оговаривает гарантии возврата средств дольщикам в случае невыполнения им своих обязательств. К числу таких гарантий относятся:

  • залог;
  • поручительство банка;
  • страхование.

Залогом могут выступать участки земли и объекты недвижимости, принадлежащие застройщику на праве собственности, в том числе незавершенный возводимый объект. Залог должен соответствовать по величине совокупной ответственности перед дольщиками и кредитными организациями.

Банковские и страховые гарантии

Поручительство банка является надежной формой возврата денежных средств дольщикам, так как банк-поручитель в силу закона должен удовлетворять, помимо требований о наличии лицензий и пятилетнего срока деятельности, условиям наличия уставного капитала размером более 200 миллионов и собственных средств размером более миллиарда рублей.

Гарантия обеспечения интересов дольщиков может быть обеспечена за счет страхования застройщиком своей гражданской ответственности на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения им договорных обязательств. Помимо требований к страховщику по надежности и устойчивости, к нему предъявляются достаточно жесткие финансовые условия, которые предполагают наличие уставного капитала размером более 120 миллионов и собственных средств размером более 400 миллионов рублей.

Договор страхования заключается в пользу оформивших ДДУ, но следует иметь в виду, что получить свои средства из сумм гарантийных обязательств можно только по судебному решению об обращении на предмет залога взыскания средств или по решению арбитражного суда о признании застройщика банкротом.

Ответственность застройщика за срыв сроков и низкое качество

Несвоевременная передача готового жилья дольщикам по закону чревата для застройщика уплатой неустойки за каждый день несогласованного увеличения срока, причем для граждан сумма такой неустойки вдвое выше, чем для юридических лиц.

Получение дольщиком некачественного жилья возмещается застройщиком в виде:

  • устранения за свой счет и в разумные сроки недостатков;
  • возмещения произведенных на устранение недостатков расходов;
  • уменьшения стоимости договора соразмерно качеству жилья.

Тщательное изучение ДДУ на его соответствие законодательству, его государственная регистрация, анализ информации о застройщике, его учредительной и проектной документации и хорошее знание закона позволят участникам долевого строительства избежать многих возможных рисков.

Добавить в избранное В избранное
Поделиться
Предыдущий материал
Следующий материал
Ваши вопросы
Я правильно автора понял, что если не ДДУ, то вообще лучше не связываться?
Ответить