Как провести расторжение договора купли-продажи квартиры?

60953 7
Добавить в избранное В избранное
Поделиться

Расторжение договора купли-продажи квартиры – это процедура, которая требует знания множества тонкостей закона. По общему правилу расторгнуть договор купли-продажи квартиры, как и любой другой недвижимости, по инициативе лишь одной из сторон – запрещено, но и в этом случае есть исключения.

Расторжение договора: общая характеристика

Расторжение любого договора – это полное прекращение его действия и завершение каких-либо правовых отношений между сторонами. Тем не менее, одной воли покупателя или продавца для отмены сделки будет недостаточно. Прекратить действие такого договора можно только по согласию другой стороны или через суд. Также закон обязывает проводить расторжение договор в той же форме, в какой он изначально заключался. То есть это должна быть письменная форма.Как провести расторжение договора купли-продажи квартиры?

Стоит заметить, что на практике отмена договора по взаимному соглашению сторон встречается довольно редко. И продавцу квартиры, и ее покупателю также нужно усвоить, что они не могут требовать возращения чего-либо, что уже было исполнено по обязательству до момента отмены сделки, если он не предусмотрели в договоре другой порядок. К примеру, если продавцу был передан аванс, то он возврату не подлежит, даже если все правовые отношения по договору купли-продажи прекращаются.

В каких случаях можно отменить действие сделки?

В ст.450 ГК РФ указаны условия, на основании которых возможно проводить изменения или расторжение договора как купли-продажи, так и множества других сделок. А именно действие соглашения может прекращаться только при серьезных нарушениях условий договора другой стороной или в некоторых иных случаях, что предусмотрены законом или непосредственно договором.

Под серьезными нарушениями подразумевается такое действие одной из сторон, когда другая из них получает существенный ущерб. Другими словами, если продавец или покупатель лишается того, на что он мог рассчитывать при заключении сделки. К таким нарушениям, к примеру, можно отнести:

  1. Отказ от оплаты. Если договор подписан и зарегистрирован в Росреестре, но продавец так и не получил оплату за квартиру.
  2. Отказ от выселения из квартиры и снятия с регистрационного учета. Данное обязательство, естественно, может нарушаться только со стороны продавца.

Непредвиденные обстоятельства

Есть еще и другое условие, когда договор прекращает свое действие – изменение обстоятельств, из которых стороны изначально исходили и не могли предположить о наступлении других обстоятельств. То есть получается, что вина у участников сделки отсутствует, но какие-то внезапные события не дают возможности заключить соглашение. Считается, что такие случаи наиболее распространенные в судебной практике. Подобных прецедентов можно привести множество.

Например, продавец и покупатель договорились по всем моментам и заключили договор купли-продажи. Продавец дал покупателю гарантию, что на данное житье не существует никаких обременений, на него больше никто не может претендовать, оно не находится в залоге и т.д. В тоже время после совершения сделки, появляется вдруг родственник продавца, который, допустим, досрочно вышел из тюрьмы. Ранее, еще до приговора суда, этот гражданин был зарегистрирован в этой квартире и постоянно в ней проживал. Так как жить ему негде, он решает снова через суд добиться возможности проживать в ранее занимаемом жилом помещении. По судебному решению бывший заключенный снова получает право пользоваться и прописаться в данной квартире. Конечно же, если бы покупатель знал о таком обстоятельстве, то не приобретал бы такое «проблемное» жилье. В таком случае он может требовать отмены всех взятых на себя обязательств.

Недействительность сделки

Как провести расторжение договора купли-продажи квартиры?Для начала хотим отметить, что расторжение и признание соглашения купли-продажи недействительным – это совершено разные основания для прекращения договорных обязательств. Тем не менее, итог и при одной, и при другой процедуре будет один – договор прекращает действовать, обязанности сторон теряют свою актуальность. Кроме того, отличаться будут и последствия, если сделка будет признана недействительной, то виновная сторона должна будет вернуть все полученное по договору купли-продажи квартиры и очень часто еще и компенсировать причиненный своими действиями ущерб (ст.167 ГК РФ). В частности, суд может признать недействительным контракт если:

  • он нарушает нормы закона или иного нормативного акта;
  • покупатель или продавец оказался недееспособным или ограничено дееспособным;
  • договор был заключен за участием лица, которое не могло руководить своими действиями. Несмотря на свою схожесть с предыдущим пунктом, здесь есть существенная разница. Имеется в виду, что человек не мог осознавать свои действия только в определенный период – во время подписания договора. В целом он психологически здоровый, но, к примеру, он мог потерять контроль над собой вследствие употребления наркотиков, алкоголя, в результате пожилого возраста, травмы и т.д;
  • одна из сторон соглашения – несовершеннолетнее лицо. В некоторых случаях, если суд установит, что сделка была заключена без нарушения прав такого гражданина, она может быть признана законной;
  • договор был заключен посредством угрозы, обмана, насилия, сговора или иных тяжких обстоятельств. Стоит учесть, что если имел факт мошенничества, то признать сделку купли-продажи квартиры в суде недействительной будет достаточно тяжело. Кроме того, необходимо обращаться не только в суд, но и в полицию, где должны возбудить уголовное дело на виновных лиц;
  • сделка является мнимой (совершается без создания каких-либо юридических последствий) или притворной (заключается, чтобы прикрыть другие правоотношения). 
  • в некоторых других случаях.

Продажи квартир организациями

Отдельно стоит акцентировать внимание на сделках, где продавцом квартиры является организация. Если выяснится, что у такой фирмы неправильно оформлены уставные документы, то такой договор тоже может признаваться недействительным. К примеру, если контракт подписывает неуполномоченное лицо или он зарегистрирован без одобрения учредителей, такую сделку, скорее всего, аннулируют.

Расторжение договора до госрегистрации

Отменить договор по продаже квартиру будет намного проще, если государственная регистрация перехода права собственности еще не проводилась. Таким образом, квартира будет считаться владением продавца, который может потребовать расторжения сделки с меньшим риском для себя. Если покупатель или продавец потребует отменить договор, и стороны достигнут обоюдного согласия, то им нужно будет подписать соглашение о расторжении договора купли-продажи.

А если регистрация уже произведена?

Более проблематично будет вернуть имущество в случае, когда квартира уже была передана покупателю. Если к покупателю перешло право собственности на жилье, то досрочно отменить сделку можно только при определенных ситуациях, которые прямо предусмотрены договором или законодательством. Гражданский кодекс гласит, что провести государственную регистрацию соглашения по поводу аннулирования договора можно только в период, когда договор еще действует. То есть после полного исполнения обязательств и истечения срока сделки, расторгнуть договор не получится. Данное правило в целом относится ко всем сделкам по поводу недвижимости.

Если же сделка была выполнена частично и государственная регистрация перехода полномочий на квартиру уже проведена, то само по себе расторжение договора не подразумевает возврата имущества. Чтобы иметь возможность вернуть все, что было передано согласно контракту по купле-продаже, данное условие необходимо прописывать либо первоначально в договоре, либо уже в соглашении о расторжении сделки.

Досудебный порядок

Как уже было указано, расторгнуть договор купли-продажи квартиры можно по обоюдному согласию, не обращаясь в судебные инстанции. Более того, подать иск о расторжении договора купли-продажи можно только после получения отказа от второго участника сделки. Если он откажется от отмены договора, тогда можно обращаться в суд. На ответ у другой стороны есть срок 30 дней, если в договоре не было указано другое время. Если ответа не последует или вы получите отказ, придется только судиться.

Расторжение через суд

Как провести расторжение договора купли-продажи квартиры?Если расторгнуть сделку по соглашению сторон не получилось, можно приступать к составлению иска. Очень часто, подавая иск, истец делает серьезную ошибку – требует расторгнуть договор, но при этом упускает из виду, что просить также нужно и возврата имущества. Суд может выносить решение лишь в рамках тех требований, которые заявил истец. Следовательно, судья выносит решение о прекращении действия купли-продажи, но судьба переданного уже имущества не решается. В Гражданском кодексе указано, что если была проведена регистрация смены права на жилье, то само по себе решение суда про расторжение сделки не может послужить причиной для прекращения полномочий у покупателя пользоваться и распоряжаться квартирой.

В такой ситуации, чтобы не остаться у «разбитого корыта», продавцу придется снова подавать в суд с требованием о возврате недвижимости. А это опять потеря времени и нервов. Поэтому очень важно включать в иск одновременно два требования:

  • расторжения договора (с указанием оснований для этого);
  • возращение всего переданного имущества;
  • если нарушения одной из сторон являются существенными, можно требовать также возмещения убытков, морального вреда.

Типичные ситуации

Очень часто стороны по договору купли-продажи жилья указывают пункт о том, что деньги будут оплачены только после регистрации смены собственника объекта недвижимости. Таким образом, продавец сильно рискует. В случае если покупатель вдруг откажется от оплаты, получить назад квартиру будет возможно, но очень проблематично. В таком случае продавец имеет полномочия не только требовать оплату за квартиру, но и основании ст. 395 ГК РФ ему дано право на получение от покупателя процентов, а также сумму убытков (если такие были понесены). Данное правило регламентируется Постановлением Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”.

Если же покупатель еще не оплатил, но и не получил права на квартиру, то у продавца есть два варианта: или отказаться от договора, или требовать оплаты.

Как обезопаситься продавцу?

Чтобы избежать нежелательных последствий, нужно в первую очередь быть предельно внимательными при составлении договора. Желательно в соглашении закрепить следующие:

  • возможность расторжения сделки купли-продажи, если стороны (или одна из сторон) не выполнят возложенные на них обязательства;
  • пункт о сроке передачи денежных средств – до или после проведения процедуры регистрации перехода право собственности на жилое помещение.

Гарантии для покупателя

По закону факт передачи квартиры покупателю должен фиксироваться в таком документе, как передаточный акт или иной документ, который будет свидетельствовать о факте передачи. По закону квартира будет считаться переданной после подписания передаточного акта и вручения имущества. В тоже время конкретного срока для передачи объекта недвижимости продавца покупателю не установлено. В ГК РФ есть лишь понятие «в разумный срок». Данный определение является весьма условным, поэтому лучше всего предусмотреть срок для передачи квартиры в договоре. Если продавец не выполнит условия о передачи, покупатель может требовать этого от него в принудительном порядке или просить возмещения убытков.

В завершение

Ввиду всего выше указанного можно сделать вывод, что расторжение договора купли-продажи квартиры – сложный, но вполне реальный процесс. Оснований для прекращения сделки на покупку квартиры существует немало, но тем не менее, нарушения закона еще следует доказать, что часто бывает довольно трудно. Лучше всего заранее предотвратить негативные последствия.(Подробнее см.  Как избежать обмана при покупке и купить квартиру без риска? и Как провести грамотное оформление сделки купли-продажи квартиры?). Очень ответственно подойдите к заключению такой крупной сделки. Особенно обращайте внимание на сроки, условия предоставления недвижимости и денежных средств, обязанности и ответственность сторон. Также обязательно включайте в договор сведения о возможности и условиях расторжения договора. Чем подробнее будет указано о порядке прекращения действия соглашения, тем легче потом доказывать свою правоту.

 

Добавить в избранное В избранное
Поделиться
Предыдущий материал
Следующий материал
Ваши вопросы
Здравствуйте! Продал недвижимость по договору купли продажи, с рассрочкой покупатель переоформил право собственности, теперь начались проблемы с оплатой. Могу я вернуть полученные деньги и вернуть недвижимость на основании того что у нас не было акта приёма передачи недвижимости? Спасибо!
Ответить
Константин
Если переход права собственности уже зарегистрирован в органах Росреестра, ссылаться на отсутствие акта приема-передачи вы не можете. Но в соответствии со ст.450 Гражданского кодекса РФ вы вправе обратиться в суд с иском о расторжении договора купли-продажи по причине существенных нарушений условий договора со стороны покупателя. Тем не менее гарантировать положительный исход разбирательства невозможно – все зависит от содержания договора. Судебная практика на этот счет весьма противоречива: нередко суды отказывают в удовлетворении иска о расторжении договора купли-продажи, ссылаясь на положение п.3 ст.486 ГК РФ, согласно которому в случае если покупатель не производит своевременной оплаты полученного товара, продавец вправе требовать от него уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами. Рекомендуем при подаче иска ссылаться на положения Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29.04.2010, в соответствии с которым регистрация права собственности на проданное недвижимое имущество к покупателю не является препятствием для расторжения договора купли-продажи по основаниям, предусмотренным ст.450 ГК РФ, то есть в связи с существенным нарушением одной из сторон условий договора.
Ответить
Здравствуйте! Помогите, пожалуйста! Купили комнату в общежитии сделанную как гостинка. То есть с с санузлом и душевой кабиной. Продавец утверждал, что сейчас все так делают, и действительно мы видели в общежитии подобные комнаты на всех этажах. Но сейчас узнали, что управляющая компания приняла решение срезать все самовольные сантехнические врезки. Получается что мы купили комнату в общежитии без удобств по цене гостинки. Можем ли мы подать в суд иск о расторжении договора купли-продажи?
Ответить
татьяна
Во-первых, расторжение договора Вам уже ничего не даст – договор исполнен, а исполненную сделку не расторгают – она и так уже не работает. Во-вторых, Вас ведь не обманули: Вы, проявив добросовестность, действуя с должной степень заботливости и осмотрительности, могли увидеть, что реконструкция помещения была произведена без разрешения – это должно быть отмечено в технических документах (техпаспорт, кадастровый паспорт на комнату), либо соответствующих незаконных изменений в документах просто не было, что не могло не насторожить Вас. Поэтому признать сделку недействительной как совершенную под влиянием обмана вряд ли возможно. Других же оснований для признания сделки недействительной не усматривается.
Ответить
Здравствуйте! Что можно сделать в моей ситуации? В июле купила квартиру, как теперь выясняется, по очень завышенной цене. Продавец обещала на словах, что сделает полностью ремонт квартиры (опять же на словах), но очень долго тянула, а потом, уже после совершения купли-продажи, кое-как что-то сделала. Договор, который писала я, было написано, что квартира продается с полным ремонтом, но пришлось из-за ошибки в паспортных данных продавца перепечатать договор, она ходила к своему юристу и составили договор без пункта о ремонте. Сейчас каждый день выявляются все новые сюрпризы - то электричество летит - горят провода, оказалось, что полы кое-где гнилые под линолеумом. Можно ли расторгнуть договор и вернуть квартиру продавцу, а мне деньги? Спасибо.
Ответить
Купили 1/3 дома с участком риелтор при заключении сделки показала документы где нас все устроило. Оказалось семь лет назад были распределены границы по участку где суд решил проход по соседнему участку где нет до сих пор тропинки. Есть выход в переулок который оказывается пренадлежит соседу. Хотим расторгнуть договор и вернуть дегьги Возможно ли это? Прошу помогите советом
Ответить
Здравствуйте помогите пожалуйста разобраться в ситуации. Мы продавали квартиру, по договору регистрация осуществлялась с обременением, так как не все деньги покупатель нам отдал. Сумма небольшая 20000 рублей, но принципиально важна лично для меня, я воспитываю одна двоих детей. Теперь покупатель говорит нам что все разговоры по поводу денег к их адвокату, покупатель мотивирует это тем, что мы умышленно скрыли дефекты. Весь февраль они кричали нам, что то у них нет воды, то канализация плохо работает. Поверьте. что когда мы там жили никогда не было проблем с водой, а канализация( я лично вызвала им аварийную службу, уже не живя там, аварийщики приехали посмотрели колодцы и отзвонились мне и сказали, что колодцы чистые засор по всей видимости у них в квартире, на тот момент они прожили там месяц). Что делать в этой ситуации возвращать деньги через суд, расторгать сделку как они того хотят(пока на словах) или придется простить им этот долг? Заранее спасибо... Сделка по квартире была в январе, оставшиеся деньги по договору покупатель должен был отдать 23 февраля, но в связи с праздниками должны были пойти в Росреестр 02 марта, но уже 01 марта покупатели стали отказываться от всех обязательств перед нами.
Ответить