Общая давность по спорам, связанным с недвижимым имуществом
Гражданское законодательство не устанавливает самостоятельный срок исковой давности по недвижимому имуществу, в связи с чем необходимо руководствоваться общими положениями ГК РФ.
Если речь не идет о необходимости признания договора с недвижимым объектом недействительным, может быть применен установленный п. 1 ст. 196 ГК срок — три календарных года.
Общий срок применим, в частности, по следующим видам споров:
- о понуждении стороны сделки исполнить взятые на себя обязательства (будь то передача недвижимого объекта, оплата переданного недвижимого объекта и т. п.);
- расторжении договорных обязательств в силу тех или иных причин (при наличии оснований, указанных в законе или самом тексте договора);
- применении санкций к стороне, недобросовестно или не в полном объеме исполнившей свои обязанности по договору.
Начало исчисления срока определяется ст. 200 ГК, т. е. по общему правилу со дня, когда заинтересованное лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права или законного интереса. Однако в силу п. 2 ст. 196 ГК он в любом случае не может быть больше 10 лет с момента, когда такое его право было нарушено.
Признание договора в отношении недвижимости недействительным
Помимо общего срока исковой давности по сделкам с недвижимостью п. 1 ст. 197 ГК допускает специальные сроки давности, которые могут применяться в ряде конкретных случаев, если для них есть специальная оговорка в нормах законодательства.
Одним из таких обстоятельств является обращение в суд с требованием о признании сделки, в том числе предметом по которой выступает недвижимость, недействительной.
В указанных случаях могут применяться следующие сроки исковой давности по недвижимости:
- В отношении ничтожных сделок (о данном виде сделок можно прочитать в другой нашей статье здесь) — 3 года с начала исполнения сторонами обязательств по ней, а для третьих лиц — со дня, когда оно узнало о начале ее исполнения, но до истечения 10 лет с момента ее заключения — п. 1 ст. 181 ГК.
- Для признания оспоримой сделки недействительной — 1 год со дня прекращения влияния на сторону угрозы, послужившей основанием для заключения сделки, либо со дня, когда лицу стало известно о наличии оснований для обжалования.
Кроме того, п. 4 ст. 165 ГК установлен специальный срок в 1 календарный год для обращения в суд с требованием о государственной регистрации договора или его нотариальном заверении, если законодательством такой порядок предусмотрен в обязательном порядке, а одна из сторон уклоняется от этого действия.
Позиция судебных органов
Судебная практика по рассматриваемым спорам в наибольшей степени представляет интерес в отношении разъяснений о порядке исчисления течения сроков давности, поскольку сами сроки законодательно установлены достаточно конкретно.
Практика применения норм о сроке исковой давности позволяет правильно установить момент, с которого его необходимо исчислять, а также момент, когда он заканчивается при тех или иных обстоятельствах.
Так, например, Верховный суд РФ отказал в пересмотре дела о признании договора ипотеки недействительной сделкой (как оспоримой) в связи с истечением годичного срока исковой давности. Указанная позиция отражена в определении от 12.10.2018 № 309-ЭС18-15686 по делу № А76-32267/2016.
Также интерес представляет позиция судов в части определения срока давности при предъявлении требования о признании договора недействительным в совокупности с иными требованиями. С подобной позицией, в частности, можно ознакомиться в определении Верховного суда РФ от 03.04.2018 № 18-КГ17-276 и других актах. В этом случае срок применяется самостоятельно к каждому требованию.
Итак:
- Срок исковой давности в 1 год установлен для признания сделки с недвижимостью недействительной или ее государственной регистрации по суду.
- 3 года есть у заинтересованного лица для применения по суду последствий недействительности ничтожной сделки.
- По иным требованиям и спорам данный срок является общим и составляет 3 года.