Как должен быть составлен договор инвестирования?

11420 0
Добавить в избранное В избранное
Поделиться

Договор инвестирования оформляется при вложении финансовых средств в строительство либо реконструкцию капитального объекта. Чтоб обезопасить себя от возможных рисков, важно правильно составить текст этого соглашения.

В чем суть договора инвестирования строительства?

Предмет и стороны соглашения об инвестировании

Существенные условия договора инвестирования строительства

Форма и дополнительные условия договора

Нюансы договора инвестирования в бизнес-проект

В чем суть договора инвестирования строительства?

Как должен быть составлен договор инвестирования?

Договор инвестирования предполагает вложение лицом денежных средств в возведение, переоборудование или реконструкцию капитального объекта (жилого дома, предприятия и т. п.). Взамен это лицо после завершения строительных работ получает право собственности на определенную часть объекта либо выгоду в иной форме (например, право безвозмездного пользования объектом).

Финансовые средства, вкладываемые по инвестиционному договору могут быть как собственными, так и заемными. Отдельной формой инвестирования в предпринимательской сфере является вложение финансов путем приобретения ценных бумаг.

Гражданский кодекс не выделяет инвестиционное соглашение в качестве самостоятельной разновидности договорных обязательств. По сути, такой договор включает в себя признаки нескольких сделок: подряда, купли-продажи, займа. Правила инвестирования регламентируются законом РФ от 25.02.1999 № 39-ФЗ, а к договору инвестирования строительства многоквартирного дома применяются нормы ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

К характерным особенностям соглашения об инвестировании можно отнести следующие моменты:

  • отношения по данному договору носят, как правило, длительный характер;
  • до заключения договора инвестирования должен быть подготовлен инвестиционный проект;
  • каждая из сторон преследует цель получения для себя определенной выгоды;
  • средства, передаваемые в рамках договора инвестирования, расходуются на строго оговоренные цели;
  • лицо, вкладывающее средства в порядке инвестирования, как правило, не может влиять на хозяйственную самостоятельность другой стороны при реализации инвестиционного проекта.

Предмет и стороны соглашения об инвестировании

договор инвестирования строительства
Скачать договор

Предметом договора инвестирования является процесс осуществления строительства или реконструкции объекта на основе привлеченных финансовых средств. Условие о предмете в обязательном порядке прописывается в тексте договора инвестирования, при этом в первую очередь описываются характеристики возводимого недвижимого объекта.

Особенностью договора инвестирования строительства является сложность описания такого объекта, т. к. на момент оформления сделки его еще нет в наличии. Поэтому в договоре используются такие специфические формулировки, как «строительный адрес», «проектная площадь» и т. п. Вместе с тем текст соглашения и приложений к нему должны довольно четко определять месторасположение и строительно-технические характеристики объекта (материал стен, этажность и пр.).

Стороны договора инвестирования: инвестор (лицо, вкладывающее средства) и застройщик (лицо, берущее обязательство по возведению объекта). В качестве инвестора могут выступать как организации, так и физлица или государственные/муниципальные органы. Застройщиками могут быть юридические лица и граждане, имеющие статус ИП.

Что касается строительства многоквартирных домов, то закон предъявляет специальные требования к застройщику, а именно:

  • он является юридическим лицом;
  • имеет земельный участок на праве собственности, аренды или субаренды;
  • имеет оформленное разрешение на проведение строительства на данном участке.

Существенные условия договора инвестирования строительства

Закон перечисляет условия, которые необходимо отразить в тексте договора инвестирования строительства. Такие условия именуются существенными, без них договор не признается заключенным. К числу существенных относятся следующие условия:

  1. Описание объекта, который должен быть передан инвестору после окончания строительства и оформления разрешения на ввод в эксплуатацию.
  2. Срок выполнения застройщиком своих обязательств и передачи объекта инвестору. При нарушении данного срока застройщик обязан уплатить инвестору неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования, умноженной на цену договора инвестирования, за каждый день просрочки. В том случае, если в качестве инвестора выступает физлицо, размер неустойки возрастает в 2 раза.
  3. Цена договора инвестирования — денежная сумма, которую инвестор обязуется выплатить застройщику, а также срок ее выплаты. Договор может предусматривать как разовую выплату всей суммы, так и внесение периодических платежей (во втором случае обязательно следует определить величину таких платежей и периодичность их внесения). Если договором предусмотрена единовременная выплата инвестором всей денежной суммы, то при просрочке более 2 месяцев застройщик может отказаться от договора. Если инвестор должен совершать в пользу застройщика периодические выплаты, то застройщик может отказаться от договора в 2 случаях:
    • при нарушении инвестором срока уплаты более 3 раз в течение 1 года;
    • однократном нарушении срока более чем на 2 месяца.
  4. Гарантийный срок на построенный объект. Этот срок не может быть менее 5 лет и исчисляется со дня передачи объекта инвестору. Что касается инженерного оборудования здания, то гарантийный срок на него не может быть меньше 3 лет.
  5. Способы обеспечения исполнения застройщиком своих обязательств (к примеру, страхование его ответственности за нарушение срока сдачи объекта в эксплуатацию).

Форма и дополнительные условия договора

Соглашение об инвестировании оформляется в письменном виде. Для соглашения об инвестировании строительства многоквартирного дома также установлено требование о его государственной регистрации в Росреестре.

Помимо обязательных условий в договоре инвестирования строительства могут быть отражены следующие моменты:

  • специальные требования к качеству и обустройству объекта строительства;
  • права инвестора при обнаружении недостатков строения (если этот вопрос в соглашении не отражен, то инвестор может предъявить лишь требования, предусмотренные законом);
  • порядок разрешения споров (например, обязательное предварительное направление другой стороне претензии до обращения в суд);
  • возможность изменения в дальнейшем цены договора и условия, при которых такое изменение допустимо (например, в случае если официальный уровень инфляции превысит 10%);
  • порядок расчетов на случай, если фактическая площадь построенного объекта окажется больше или меньше отраженной в договоре проектной площади;
  • права и обязанности сторон, не противоречащие закону;
  • дополнительные основания для прекращения договорных отношений, не предусмотренные законом.

Надо отметить, что не могут быть изменены договором инвестирования следующие правила, определенные в законе:

  • риск повреждения объекта по независящим от сторон обстоятельствам до момента сдачи объекта инвестору по передаточному акту несет застройщик;
  • в случае смерти инвестора-гражданина его права и обязанности переходят к правопреемникам;
  • застройщик в пределах гарантийного срока несет ответственность за качество возведенного строения. 

Образец договора инвестирования можно скачать на нашем сайте.

Как снизить риски при заключении договора инвестирования?

Нюансы договора инвестирования в бизнес-проект

Договор инвестирования в бизнес является на сегодняшний день одним из самых распространенных, но незаслуженно забытых законодателем. Несмотря на то что условия экономической обстановки диктуют увеличение числа инвестиций, в том числе западных партнеров, в российский бизнес, у сторон возникает довольно много вопросов при составлении соглашения. Есть несколько моментов, на которые стоит обратиться внимание при составлении такого договора:

  1. В предмете договора обязательно должна быть указана сумма инвестиций. Кроме этого мы рекомендуем дополнить текст соглашения примечанием, которое укажет на целевой характер соглашения: «Инвестиционные средства должны использоваться организацией/ИП на развитие бизнеса».
  2. Стороны должны договориться о размере прибыли, которая будет передаваться инвестору. Помимо суммы в договоре определяются сроки перечисления денег и варианты действий на случай, если организация/ИП не сможет извлечь из своей деятельности достаточной прибыли.
  3. Инвестор вправе потребовать от предприятия отчет о расходовании его средств. Об этом лучше указать в правах и обязанностях сторон, прописывая также сроки представления отчета.

Образец договора инвестирования в бизнес можно скачать на нашем сайте.

Добавить в избранное В избранное
Поделиться
Предыдущий материал
Следующий материал
Ваши вопросы