Что требует закон при сдаче жилья в аренду без посредников?

25036 0
Добавить в избранное В избранное
Поделиться

Аренда (найм) жилья с каждым годом приобретает все большую популярность. Но для того чтобы обезопасить себя, процедуру сдачи в аренду квартиры нужно провести по букве закона. Итак, сдача жилья в аренду: закон, тонкости, риски.

Аренда жилья без посредников

Большинство арендаторов стараются снять жилье без посредников. Оно и понятно, ведь бремя оплаты услуг риэлторов, по общему правилу, ложится именно на их плечи. А стоят такие услуги недешево. Если Вы решили сдать свое жилье, не прибегая к услугам специалистов, то необходимо проявить осторожность. Прежде всего, при выборе потенциальных арендаторов. Помните: для эффективной защиты своих прав Вам потребуется оформление сдачи в наем квартиры в соответствии с требованиями закона. Риэлторы берут на себя функции по заключению договора, а также по его регистрации в случае необходимости. Но на самом деле, сделать все правильно самостоятельно также не сложно.Что требует закон при сдаче жилья в аренду без посредников?

Давайте разберемся с договором. Договор аренды жилья составляется в простой письменной форме, не требует участия нотариуса. Так как речь идет о жилом помещении, договор будет называться договором найма жилого помещения. Для того чтобы договор считался заключенным, в его условиях обязательно должны быть прописаны предмет договора и размер арендной платы. Предмет договора найма жилья – это собственно сама индивидуально определенная квартира, обладающая рядом признаков, позволяющих отличить ее от всех других (адрес, количество комнат). Арендная плата может быть прописана в твердой сумме, либо определен порядок ее расчета. Как показывает практика, наймодатели предпочитают указывать твердую сумму. Тут нужно учитывать только одно – в договоре должно быть предусмотрено право наймодателя не более одного раза в период (например: квартал, 6 месяцев или в год) увеличивать арендную плату. Лучше указать и максимальный предел повышения (например: не более чем на 10%), чтобы для нанимателя это не было неприятным сюрпризом в будущем.

Помимо этого, в договор можно включить и другие важные условия. Так, например – срок внесения платежа, или внесение нанимателем задатка, который будет служить гарантией сохранности сдаваемого жилья для наймодателя. В случае если после расторжения договора и передачи квартиры все в порядке, задаток возвращается нанимателю, либо может использоваться в качестве арендной платы (или ее части) за последний месяц проживания. Прописать нужно и срок, за который стороны должны уведомить друг друга о досрочном расторжении договора (по соглашению сторон) или об изменении его условий. Обычно этот срок составляет от двух недель до месяца, но по согласованию сторон может быть любым. Не лишним будет также специально оговорить разделение обязанностей сторон по содержанию передаваемого в аренду имущества. В соответствии со ст.681 ГК РФ капитальный ремонт производится силами и за счет наймодателя, а вот текущий ремонт возлагается на нанимателя. В договоре Вы можете раскрыть понятия капитального или текущего ремонта, дополнить обязанности сторон конкретными действиями или изменить порядок поддержания жилья в надлежащем состоянии по своему усмотрению.

Не забудьте и про обязательные реквизиты сторон. В договоре должны указываться паспортные данные, а также контакты, по которым наниматель и наймодатель смогут контактировать друг с другом. По желанию, можете включить в договор любые другие условия, которые Вы считаете важными и уместными.

Мифы о регистрации и сроках аренды

Договор найма жилого помещения должен быть заключен на определенный срок. Этот срок может составлять от 1 месяца до 5 лет. Если стороны не оговорили срок, то договор считает заключенным на 5 лет. Если Вы не планируете так долго сдавать свою квартиру, то срок лучше оговорить специально.

Что требует закон при сдаче жилья в аренду без посредников?Что требует закон при сдаче жилья в аренду без посредников?Бытует мнение, что в случае заключения договора на срок более года, он требует обязательной регистрации в Росреестре. В действительности, это не так. Гражданский кодекс РФ и ФЗ №122-ФЗ от «21»июля 1997г. «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не содержат требований об обязательной регистрации договора найма квартиры, поэтому решение о регистрации принимается по согласованию сторон и совершенно добровольно.

Зачем же тогда регистрировать? Регистрация в большей мере необходима нанимателю жилья в качестве гарантии того, что его право на аренду квартиры охраняется законом. Механизм защиты прост: сведения о том, что квартира находится в аренде, вносятся в ЕГРП и в случае если собственник решит продать квартиру, ему придется: во-первых: заблаговременно уведомить нанимателя о смене собственника, во-вторых: уведомить потенциального покупателя квартиры об обременении. В случае если всех устроит такое положение вещей, то сделка купли-продажи состоится, а новый владелец жилплощади будет обязан перезаключить договор найма жилья с нанимателем, не ухудшая положения последнего. Внимание: условия одностороннего досрочного расторжения договора наймодателем предусмотрены ст. 687 ГК РФ и включают в себя: использование нанимателем помещения не по назначению, значительное ухудшение состояния жилья нанимателем или лицами, за которых ответственен наниматель, не внесение арендной платы более двух раз подряд (в случае если договор заключен на год или меньше) и более полугода (при сроке договора более года). Данный перечень обстоятельств является исчерпывающим. Во всех остальных случаях, наниматель может в судебном порядке отстаивать свое право на проживание в квартире.

Для наймодателя же регистрация договора не влечет никаких особенных гарантий, кроме, разве что, дополнительных доказательств существования арендных отношений с нанимателем в случае возникновения судебного спора. Кстати, ГК РФ предусматривает право нанимателя на одностороннее расторжение договора найма жилого помещения, при условии уведомления об этом наймодателя не менее чем за три месяца до предполагаемой даты освобождения квартиры.

Завершение совершения сделки

Важным этапом при заключении договора найма жилого помещения является передача помещения в пользование нанимателю и составления соответствующего акта приема-передачи. Почему это важно? В таком акте Вы должны отразить текущее состояние своей жилплощади, а также описать, какие предметы мебели передаются, оставляется ли нанимателю бытовая техника и, если да, то в каком состоянии находится все это. Можно также отметить функциональную исправность систем (газопровод, вентиляция, отопление), описать внешний вид помещения.

В случае расторжения договора найма, наниматель обязан вернуть наймодателю квартиру в аналогичном состоянии с учетом нормального износа. То есть, если в Вашей квартире что-то сломают, разобьют, значительно ухудшат состояние, Вы сможете истребовать денежные средства на восстановление нормального состояния квартиры и предметов обстановки, в том числе и через суд. Для этих целей можно будет также удержать залог. В случае если стоимость восстановления повреждений больше суммы залога, разницу сумм Вы также можете взыскать.

В акте приема-передачи должны присутствовать подписи обеих сторон, что является прямым подтверждением согласия нанимателя с описанием жилплощади и, следовательно, подтверждается его обязанность поддерживать переданное по договору имущество в полученном состоянии. С другой стороны, это и гарантия для нанимателя, так как наймодатель не сможет потребовать возместить убытки, которых в действительности не было.

Обязанность по уплате налога

Что требует закон при сдаче жилья в аренду без посредников?

Каждому наймодателю необходимо помнить, что получение платы за сдачу жилья в найм, является доходом, который облагается налогом на доходы физических лиц в размере 13% от полученной суммы. Декларацию о таких налогах необходимо подавать самостоятельно. Платить НДФЛ в соответствии с Налоговым кодексом РФ можно ежемесячно или единовременно вносить всю сумму за год.

Для того чтобы уменьшить размер налога, многие наймодатели зарегистрировались в качестве индивидуальных предпринимателей (См. Как открыть ИП (пошаговая инструкция)? Регистрация ИП в 2014-2015 году). Это позволяет уменьшить налог до 6% от суммы дохода. Тут важно отметить, что регистрация в качестве индивидуального предпринимателя не является обязательной, но если Вы все же решили действовать таким образом, то Вам потребуется составить и заверить у нотариуса заявление установленной формы в налоговую службу, оплатить государственную пошлину и с паспортом явиться в отделение по месту жительства. Регистрация производится в течение 5-ти дней с момента подачи документов. После этого необходимо получить коды в органах статистики и спокойно вести свою деятельность.

Глава 26.5 НК РФ предусматривает также патентную систему налогообложения. Смысл этой системы прост: индивидуальный предприниматель, написав заявление в налоговую службу, приобретает патент на определенный вид деятельности, в данном случае на сдачу в наем жилого помещения, принадлежащего ему на праве собственности, взамен ИП освобождается от уплаты других налогов, связанных с подобной деятельностью (например, НДФЛ). При этом процентная ставка по налоговому патенту составляет 6%. Срок действия патента может составлять от 1 месяца до года, но не более одного календарного года. Оплата патента производится в зависимости от срока, на который он получен: если срок не превышает полугода, то предусмотрена оплата единовременно всей суммой, если он более 6 месяцев – общая сумма может быть разделена на два раза.

Добавить в избранное В избранное
Поделиться
Предыдущий материал
Следующий материал
Ваши вопросы